Cenový index novostaveb Q2 2026 – Praha, Brno a celá ČR
175 201 Kč/m² – tolik stojí medián nového bytu v Praze
Podle Deloitte Develop Indexu (Q4 2025) dosáhl pražský průměr 176 600 Kč/m². Data Reamar za Q1 2026 ukazují podobnou hladinu kolem 176–178 tisíc. Nyní – na datech z ceníků developerů k červnu 2026 – vidíme pražský medián na 175 201 Kč/m². Průměr tahají nahoru prémiové lokality jako Praha 2 a Praha 7. Medián říká pravdu přesněji.
Podkladem je naše databáze 16 930 volných bytů v 1 398 aktivních projektech po celé republice. Ceny mapujeme přímo z developerských webů, denně. Nejde o odhady – jde o reálné nabídkové ceny z aktuálních ceníků.
Pro srovnání s Q1 si přečtěte 
TrhCeny novostaveb Praha Q1 2026 – aktuální cenový index a vývojPřečíst článek → a 
TrhCeny novostaveb Brno Q1 2026 – nové byty o 18 % levnější než PrahaPřečíst článek →.
Celostátní přehled: kde v Česku se staví a za kolik
Začněme širokým záběrem. Celostátní medián ceny nového bytu je 132 198 Kč/m². Praha je o třetinu dražší, Brno o 7 % nad celostátním průměrem. Mimo tyto dvě metropole se dá pořídit novostavba výrazně levněji.
| Ukazatel | Hodnota |
|---|---|
| Celkem sledovaných bytů | 62 135 |
| Volných k prodeji | 16 930 |
| Prodaných | 35 729 |
| Rezervovaných | 8 194 |
| Aktivních projektů | 1 398 |
| Celostátní medián Kč/m² | 132 198 |
Data z ceníků developerů k 20. 5. 2026.
Cenové změny za posledních 30 dní
Za poslední měsíc jsme zaznamenali 1 920 cenových změn. Zdražení převažuje nad zlevněním v poměru 3,2 : 1.
| Směr | Počet změn |
|---|---|
| Zdražení | 1 157 |
| Zlevnění | 361 |
| Ostatní změny | 402 |
Průměrné zdražení činí +5,0 %, průměrné zlevnění –9,2 %. Zlevnění je sice méně časté, ale když k němu dojde, bývá razantnější – developeři typicky korigují nerealisticky nastavené ceny. Podrobný rozpis podle okresů najdete v 
TrhCenové pohyby novostaveb – květen 2026: kdo zdražil a kdo zlevnilPřečíst článek →.
Praha: 14 městských částí pod lupou
Pražský trh nabízí 5 016 volných bytů v novostavbách. Cenové rozpětí je obrovské – od 148 tisíc na Praze 22 po 261 tisíc na Praze 2.
| Městská část | Volných bytů | Medián Kč/m² | Průměr Kč/m² | Min Kč/m² | Max Kč/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Praha 2 | 96 | 260 803 | 257 473 | 48 649 | 390 037 |
| Praha 7 | 206 | 227 899 | 239 548 | 143 376 | 476 730 |
| Praha 8 | 307 | 197 046 | 199 506 | 134 850 | 293 993 |
| Praha 6 | 131 | 192 845 | 187 725 | 76 838 | 268 293 |
| Praha 5 | 1 165 | 184 256 | 189 543 | 93 531 | 311 423 |
| Praha 4 | 520 | 181 384 | 182 255 | – | 271 381 |
| Praha 12 | 19 | 180 081 | 177 814 | 154 211 | 193 405 |
| Praha 11 | 12 | 179 166 | 179 612 | 155 530 | 203 589 |
| Praha 13 | 35 | 177 945 | 182 755 | 146 890 | 257 478 |
| Praha 3 | 91 | 174 659 | 176 736 | 110 405 | 244 934 |
| Praha 10 | 862 | 166 565 | 170 443 | – | 305 203 |
| Praha 9 | 1 413 | 165 055 | 167 444 | 92 126 | 255 408 |
| Praha 15 | 140 | 151 340 | 155 920 | 116 501 | 220 547 |
| Praha 22 | 12 | 148 498 | 150 788 | 138 859 | 170 768 |
Zahrnuty pouze městské části s alespoň 5 volnými byty s uvedenou cenou i plochou.
Co říkají čísla
Nejdražší: Praha 2 s mediánem 260 803 Kč/m². Vinohrady a Nové Město si drží pozici nejdražší pražské adresy. Za 2+kk o 55 m² tu zaplatíte kolem 14,3 milionu.
Prémiový segment: Praha 7 (227 899 Kč/m²) potvrzuje trend z TrhCeny novostaveb Praha Q1 2026 – aktuální cenový index a vývojPřečíst článek →, kdy Holešovice patřily k nejrychleji rostoucím lokalitám. Maximální ceny přesahují 476 tisíc za metr – to jsou luxusní loftové projekty v bubenském přístavu.
Největší nabídka: Praha 9 s 1 413 volnými byty a mediánem 165 055 Kč/m² je dnes „zlatá střední cesta" pro ty, kdo chtějí nový byt v Praze za rozumnou cenu. Vysočany, Letňany a Prosek nabízejí dobrou dostupnost metra i tramvaje.
Praha 5 drží druhou největší nabídku (1 165 bytů) s mediánem 184 256 Kč/m². Smíchov City a projekty kolem Barrandova táhnou nabídku i ceny.
Nejdostupnější Praha: Praha 22 a Praha 15 s mediány 148 498 a 151 340 Kč/m² jsou posledními městskými částmi pod hranicí 155 tisíc. Uhříněves a Horní Měcholupy lákají zejména rodiny hledající klid za přijatelnou cenu.
Zázemí Prahy
Kdo hledá ještě levněji, vyplatí se podívat za hranice metropole:
| Oblast | Volných bytů | Medián Kč/m² |
|---|---|---|
| Praha-východ | 514 | 127 886 |
| Praha-západ | 192 | 117 543 |
Praha-východ (Říčany, Brandýs, Čelákovice) nabízí ceny o 27 % nižší než pražský medián. Praha-západ (Černošice, Hostivice) ještě o dalších 8 % levněji. Celý přehled najdete v článku 
TrhNovostavby Středočeský kraj 2026 – kde hledat alternativu k PrazePřečíst článek →.
Chci najít byt v mé cenové kategorii – filtrujte podle ceny, dispozice a lokality ve více než 3 100 projektech.
Brno: druhé nejdražší město, ale stále o 19 % levnější než Praha
Brněnský medián dosáhl 141 921 Kč/m² na vzorku 2 365 volných bytů. Oproti pražskému mediánu (175 201 Kč/m²) je to o 19 % méně. V Q1 2026 byl rozdíl přibližně 18 %, takže se mírně prohloubil.
| Oblast | Volných bytů | Medián Kč/m² | Průměr Kč/m² |
|---|---|---|---|
| Brno-město | 1 676 | 149 266 | 153 956 |
| Brno-venkov | 689 | 112 361 | 96 652 |
Brno-město s mediánem 149 266 Kč/m² odpovídá cenám na Praze 15 nebo Praze 22. Pro pražského kupce to může znít lákavě – za cenu bytu na okraji Prahy získáte byt v centru druhého největšího města.
Brno-venkov (Kuřim, Modřice, Šlapanice) s mediánem 112 361 Kč/m² patří k nejdostupnějším lokalitám v okolí krajských měst.
Srovnání Praha vs. Brno
| Parametr | Praha | Brno |
|---|---|---|
| Medián Kč/m² | 175 201 | 141 921 |
| Volných bytů | 5 016 | 2 365 |
| Nejdražší segment | 260 803 (Praha 2) | 149 266 (Brno-město) |
| Nejdostupnější segment | 148 498 (Praha 22) | 112 361 (Brno-venkov) |
| Cenový rozdíl | – | –19 % |
Podrobné srovnání brněnských lokalit – Královo Pole, Žabovřesky, Líšeň, Bystrc – najdete v TrhCeny novostaveb Brno Q1 2026 – nové byty o 18 % levnější než PrahaPřečíst článek →.
Kolik stojí jaká dispozice – celostátní přehled
Nejčastěji nabízenou dispozicí je 2+kk s 5 938 volnými byty. Nejdražší za metr jsou garsonky 1+kk – malá plocha tlačí cenu za m² nahoru.
| Dispozice | Volných bytů | Ø cena bytu | Ø Kč/m² |
|---|---|---|---|
| 1+kk | 2 444 | 5 551 759 | 160 225 |
| 1+1 | 28 | 6 496 720 | 157 164 |
| 2+kk | 5 938 | 8 009 441 | 144 029 |
| 2+1 | 75 | 8 181 269 | 141 012 |
| 3+kk | 4 209 | 10 602 298 | 131 378 |
| 3+1 | 45 | 13 345 683 | 141 988 |
| 4+kk | 1 805 | 14 218 771 | 126 334 |
Co z toho plyne
1+kk (160 225 Kč/m²) je nejdražší za metr, ale celkovou cenou nejdostupnější – průměrně 5,55 milionu. Právě proto je oblíbená u investorů i prvních kupců.
2+kk (144 029 Kč/m²) je nejpopulárnější dispozice na trhu. Tvoří 41 % veškeré nabídky a zároveň se 
TrhNejprodávanější byty Praha 2025–2026 – cena 2+kk, 1+kk a 3+kkPřečíst článek →. Průměrná cena 8 milionů odpovídá měsíční splátce kolem 40 tisíc při sazbě 5,2 % a 80% LTV.
4+kk (126 334 Kč/m²) je paradoxně nejlevnější za metr – velká plocha tlačí jednotkovou cenu dolů. Celková cena 14,2 milionu ale omezuje okruh kupců.
Národní mapa: 50+ okresů a jejich ceny
Mimo Prahu a Brno sledujeme novostavby v desítkách dalších okresů. Zde je výběr těch s největší nabídkou:
Středočeský kraj a okolí Prahy
| Okres | Volných bytů | Medián Kč/m² |
|---|---|---|
| Kladno | 316 | 111 160 |
| Mladá Boleslav | 214 | 108 481 |
| Beroun | 171 | 115 101 |
| Nymburk | 168 | – * |
| Mělník | 149 | 105 588 |
| Příbram | 99 | 117 040 |
| Kolín | 79 | 98 208 |
| Benešov | 36 | 94 024 |
* Okres Nymburk – medián ovlivněn nekompletními daty u některých projektů.
Krajská města a velké okresy
| Okres | Volných bytů | Medián Kč/m² |
|---|---|---|
| České Budějovice | 476 | 106 305 |
| Karlovy Vary | 353 | 88 491 |
| Liberec | 306 | 104 018 |
| Ostrava-město | 292 | 98 080 |
| Český Krumlov | 282 | 137 901 |
| Hodonín | 235 | 102 000 |
| Trutnov | 228 | 113 913 |
| Blansko | 211 | 105 169 |
| Ústí nad Orlicí | 204 | 88 449 |
| Pardubice | 190 | 84 417 |
| Plzeň-město | 161 | 97 389 |
| Třebíč | 136 | 86 525 |
| Teplice | 126 | 75 274 |
| Olomouc | 124 | 100 616 |
| Zlín | 123 | 121 446 |
| Vyškov | 116 | 97 680 |
| Opava | 110 | 99 431 |
| Kutná Hora | 114 | 90 211 |
Překvapení v datech
Český Krumlov (137 901 Kč/m²) – třetí nejdražší okres mimo Prahu a Brno. Turismus a omezená nabídka v chráněné oblasti tlačí ceny výrazně nad ostatní jihočeské okresy.
Zlín (121 446 Kč/m²) – nejdražší moravský okres mimo Brno. Silný průmysl a relativně málo nové výstavby.
Pardubice (84 417 Kč/m²) – jedno z nejdostupnějších krajských měst. Za cenu garsonky v Praze tu pořídíte 3+kk.
Chci porovnat ceny v mém okrese – vyberte okres a uvidíte všechny dostupné projekty s aktuálními cenami.
Co ovlivní ceny ve druhé polovině 2026
Hypotéky se stabilizovaly nad 5 %
Průměrná sazba podle Swiss Life Hypoindexu v květnu dosáhla 5,19 %. V dubnu skočila z 4,89 % na 5,18 % a od té doby se drží těsně nad pětiprocentní hranicí. Podrobné srovnání nabídek bank najdete v 
PrůvodceHypotéky v květnu 2026: průměr 5,19 %, ale existují nabídky pod 4 %Přečíst článek →. ČNB drží repo sazbu na 
TrhČNB drží sazby na 3,50 % – co to znamená pro kupce novostavebPřečíst článek → a od dubna zpřísnila 
TrhČNB zpřísňuje – LTV 70 % pro investory od dubna 2026Přečíst článek →. Poptávku to zatím výrazně nebrzdí.
Prodeje zůstávají silné, ceny rostou
Podle společné analýzy Central Group, Trigema a Skanska se v Q1 2026 v Praze prodalo přibližně 1 800 bytů. To je o téměř čtvrtinu více než desetiletý průměr. Nabídka mírně vzrostla na 5 450 bytů, ale stále nestačí poptávce. Průměrné ceny přesáhly 182 tisíc Kč/m².
Stavební náklady neklesají
Materiálové vstupy a ceny práce zůstávají nad úrovní let 2022–2023. Developeři nemají prostor pro výrazné zlevnění, aniž by obětovali marže.
Prognóza na H2 2026
Reamar.cz odhaduje celoroční růst pražských cen kolem 4–5 %. Podle dat ČSÚ (nabídkové ceny bytů, Q1 2026) meziroční růst v celé ČR zpomalil na 12,9 % – z 16–18 % v roce 2025. Trh se normalizuje, ale o poklesu se bavit nedá.
Jak na tom být líp
Číst přehledy je užitečné. Najít správný byt je lepší. Na novostavby.ai porovnáte přes 3 100 projektů po celé republice – s denně aktualizovanými cenami přímo z ceníků developerů. U každého projektu najdete AI hodnocení lokality, dopravní dostupnosti a spolehlivosti developera.
Chci najít byt v mé cenové kategorii – filtrujte podle ceny, dispozice a lokality.
Nevíte, kde začít? Zeptejte se našeho AI poradce – poradí vám podle rozpočtu, lokality a preferencí.
Další užitečné články:
TrhCena za m² novostavby Praha 2026 – přehled podle městských částíPřečíst článek →- TrhCeny novostaveb Praha Q1 2026 – aktuální cenový index a vývojPřečíst článek →
- TrhCeny novostaveb Brno Q1 2026 – nové byty o 18 % levnější než PrahaPřečíst článek →
- TrhCenové pohyby novostaveb – květen 2026: kdo zdražil a kdo zlevnilPřečíst článek →
PrůvodceInvestiční byt v novostavbě 2026 – co změnily nové limityPřečíst článek →- PrůvodceHypotéky v květnu 2026: průměr 5,19 %, ale existují nabídky pod 4 %Přečíst článek →
TrhNovostavby v Plzni a Kladně – kde mimo Prahu roste trhPřečíst článek →
Data vycházejí z analýzy nabídkových cen 16 930 volných bytů v 1 398 aktivních projektech na novostavby.ai (stav k 20. 5. 2026). Externí zdroje: Deloitte Develop Index Q4 2025, analýza Central Group / Trigema / Skanska Q1 2026, ČSÚ, Reamar.cz. Skutečné transakční ceny se mohou lišit. Článek slouží jako přehled a nenahrazuje odborné poradenství.