Hypotéky v květnu 2026: průměr 5,19 %, ale existují nabídky pod 4 %
Jeden procentní bod = přes milion korun navíc
Průměrná nabídková sazba hypoték v květnu 2026 dosahuje 5,19 %. Nejlevnější čistá nabídka na trhu? 4,08 % u Fio banky – bez podmínek. Rozdíl je 1,1 procentního bodu. Na první pohled drobnost. Na hypotéce 6,4 milionu korun (typický byt za 8 milionů, 80 % LTV) s třicetiletou splatností ale ten „drobný" rozdíl představuje přes 1,4 milionu korun na úrocích navíc.
Kdo si dá práci srovnat a vyjednat, ušetří. Kdo vezme první nabídku od své banky, pravděpodobně přeplatí. Připravili jsme kompletní přehled sazeb všech hlavních bank – a spočítali jsme, co konkrétně ty rozdíly znamenají pro typický byt v novostavbě.
Hypoindex květen 2026: druhý měsíc nad pěti procenty
Swiss Life Hypoindex v květnu vystoupal na 5,19 % – jen o setinu výš než v dubnu (5,18 %). Sazby se nad hranicí pěti procent drží od dubna a v dohledné době nečekejte výrazný pokles.
Proč? Tři důvody:
- ČNB drží repo sazbu na 3,50 % – již desátý měsíc v řadě. Na posledním zasedání 7. května 2026 bankovní rada opět nezměnila nastavení měnové politiky. Co to znamená pro kupce novostaveb, jsme rozebrali
TrhČNB drží sazby na 3,50 % – co to znamená pro kupce novostavebPřečíst článek →. - Výnos desetiletého českého dluhopisu přesáhl 5 % a od března vzrostl o více než procentní bod. Banky cenu hypoték odvozují právě od dlouhodobých swapových sazeb, ne od repo sazby.
- Geopolitické napětí kolem Íránu a Hormuzského průlivu drží inflační očekávání nahoře. Dubnová inflace dosáhla 2,5 % meziročně, jádrová pak 2,9 %.
Analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora to shrnuje jednoduše: „Banky snižují sazby zpravidla pomaleji, než je zvyšují."
Kompletní srovnání sazeb: banka po bance
Následující tabulka zachycuje nabídkové sazby k 20. květnu 2026. Sazby platí pro standardní hypotéku s LTV do 80 % (tedy vlastní prostředky minimálně 20 % z ceny nemovitosti).
| Banka | 1letá fixace | 3letá fixace | 5letá fixace |
|---|---|---|---|
| Moneta Money Bank | 4,59 % | 4,39 % | 4,49 % |
| Fio banka | 4,68 % | 4,18 % | 4,08 % |
| UniCredit Bank | 4,49 % | 5,19 % | – |
| Air Bank | 4,59 % | 4,69 % | – |
| Raiffeisenbank | 4,89 % | 4,59 % | 4,69 % |
| Česká spořitelna | 5,29 % | 4,69 % | 4,69 % |
| Partners Banka | 5,05 % | 4,59 % | 4,69 % |
| ČSOB / Hypoteční banka | 4,89 % | 4,89 % | 5,09 % |
| Komerční banka | 5,09 % | 4,69 % | 5,29 % |
| mBank | 5,99 % | 4,99 % | 5,29 % |
Čtěte správně: Tříletá fixace u Fio stojí 4,18 %, zatímco u mBank 4,99 %. Stejná doba fixace, rozdíl 0,8 procentního bodu. Na osmimilionové hypotéce se splatností 30 let to dělá přes milion korun na úrocích navíc.
Kdo v květnu zlevnil?
Tři banky v květnu sazby snížily: Fio banka, UniCredit Bank a Komerční banka. Komerční banka přitom současně některé sazby zvýšila – u pětileté fixace nabízí 5,29 %, což je nejvyšší cena na trhu v této kategorii.
Pozor na podmínky
Moneta od 3. dubna 2026 zvýšila sazby – tříletá fixace stojí 4,39 %, pětiletá 4,49 % (podmínka: obrat 15 000 Kč/měsíc). Ještě v březnu nabízela 3,99 %, ale reagovala na rostoucí swapové sazby a geopolitické napětí. Air Bank zase zvýhodní klienty programu Výhody za věrnost (obrat 25 000 Kč měsíčně + 5 plateb kartou) o dalších 0,1 p.b.
Fio banka naopak žádné speciální podmínky nemá. Její 4,08 % na pětileté fixaci je dnes nejčistší nabídka na trhu.
Kolik to reálně stojí: modelový příklad
Vezmeme typický byt 2+kk v novostavbě. Podle dat z naší databáze 3 198 projektů je průměrná cena dostupného bytu 2+kk aktuálně 8 009 000 Kč (medián 7 981 000 Kč). Pro zjednodušení počítejme s rovnými 8 miliony.
Předpokládáme vlastní prostředky 20 % (1,6 milionu), tedy hypotéku na 6,4 milionu Kč se splatností 30 let.
| Parametr | Průměr trhu (5,19 %) | Nejlepší nabídka (4,08 %) | Rozdíl |
|---|---|---|---|
| Měsíční splátka | 35 106 Kč | 30 871 Kč | −4 235 Kč |
| Celkem zaplaceno za 30 let | 12 638 160 Kč | 11 113 560 Kč | – |
| Přeplatek (úroky celkem) | 6 238 160 Kč | 4 713 560 Kč | −1 524 600 Kč |
Rozdíl 1,1 procentního bodu na sazbě = přes 1,5 milionu korun navíc na úrocích. Nebo jinak: 4 235 Kč měsíčně – to je dovolená navíc každé čtvrtletí.
Hledáte byt ve svém cenovém rozpočtu? Chci hledat v databázi 83 000+ bytů v novostavbách →
Praha vs. zbytek republiky
Průměrná cena novostavby v Praze je 12,4 milionu Kč. Mimo Prahu 7,5 milionu. Pro pražského kupujícího s hypotékou na 10 milionů (80 % LTV) je rozdíl ještě dramatičtější. Průměrná versus nejlepší sazba tu dělá přes 2,5 milionu korun za celou dobu splácení.
Specifika hypotéky na novostavbu
U novostaveb funguje financování jinak než u starších bytů. Pokud s tím nemáte zkušenost, přečtěte si nejdřív náš 
PrůvodceHypotéka na novostavbu 2026 – sazby, zálohy a jak na ni dosáhnoutPřečíst článek →. Tady shrnutí toho nejdůležitějšího:
Postupné čerpání
Developer chce zálohy v průběhu výstavby. Typické schéma je 30/30/40 – 30 % při podpisu smlouvy, 30 % v průběhu stavby a 40 % po kolaudaci. Hypotéku ale čerpáte až po kolaudaci. Zálohy tedy platíte z vlastních prostředků nebo z meziúvěru.
Na čerpání máte až 36 měsíců. Výhoda: platíte úroky jen z částky, kterou banka skutečně vyplatila. Pokud banka zatím poslala jen první tranši, měsíční zátěž je výrazně nižší.
LTV pravidla
U standardní hypotéky je maximální LTV 80 %. Novostavby s průkazem energetické náročnosti (PENB) třídy A nebo B mohou dosáhnout až na LTV 90 %. To znamená vlastní prostředky jen 10 % z ceny nemovitosti.
Pro investory ale platí od roku 2026 přísnější limit – 
TrhČNB zpřísňuje – LTV 70 % pro investory od dubna 2026Přečíst článek →. Kupujete-li na investici, počítejte s vyšší hotovostí na start. Podrobnosti o nových limitech najdete v článku o 
PrůvodceInvestiční byt v novostavbě 2026 – co změnily nové limityPřečíst článek →.
Splatnost až 35 let
Energeticky úsporné novostavby (PENB A/B) umožňují splatnost hypotéky až 35 let místo standardních 30. Delší splatnost sice znamená nižší měsíční splátku, ale vyšší celkový přeplatek. U hypotéky 6,4 milionu a sazby 4,18 % je rozdíl mezi 30letou a 35letou splátkou asi 2 190 Kč měsíčně. Za celou dobu ale zaplatíte o 950 000 Kč víc na úrocích.
6 tipů, jak získat nejnižší sazbu
1. Vyjednávejte – sazebník není konečná
Nabídkový sazebník je startovní pozice, ne finální cena. S konkurenční nabídkou od jiné banky v ruce vyjednáte srazit sazbu typicky o 0,1 – 0,3 p.b. U osmi milionů to dělá desítky tisíc korun.
2. Zvažte tříletou fixaci
V květnu 2026 jsou tříleté fixace často výhodnější než pětileté. Fio dává 4,18 % na tři roky versus 4,08 % na pět let – zde se pětiletka vyplatí víc. Moneta má naopak výhodnější tříletku (4,39 % vs. 4,49 %). Porovnávejte konkrétní nabídky, ne obecná pravidla.
3. Využijte zelenou hypotéku
Novostavby mají téměř vždy PENB třídy A nebo B. To vás kvalifikuje pro zelenou hypotéku se slevou 0,1 – 0,2 % na sazbě. ČSOB a Komerční banka to nabízejí explicitně. Za celou dobu splácení ušetříte přibližně 270 000 Kč při slevě 0,2 p.b. na hypotéce 6,4 milionu.
4. Ověřte refixaci dopředu
Za tři nebo pět let přijde refixace. Zeptejte se banky na podmínky předčasného splacení a náklady na přechod jinam. Pokud máte hypotéku z období vysokých sazeb 2022 – 2024, 
TrhHypoteční refixace 2026 – vlna 460 miliard mění trhPřečíst článek → vám dává příležitost zlevnit.
5. Nepodceňujte celkové náklady
Nižší sazba od jedné banky může být vykoupena poplatky za vedení účtu, za ocenění nemovitosti nebo za mimořádnou splátku. Fio banka nabízí k hypotéce bezplatný běžný účet. Moneta umožňuje mimořádné splátky do 25 % ročně zdarma. Srovnávejte celkový náklad, ne jen číslo na papíře.
6. Zvažte hypotečního poradce
Nezávislý poradce vidí nabídky všech bank najednou a často vyjedná podmínky, které na pobočce nedostanete. Při současném rozpětí 2 procentních bodů mezi bankami se to jednoznačně vyplatí.
Co čekat ve druhém pololetí 2026
Termínové kontrakty začleňují možné zvýšení repo sazby až na 4,00 – 4,25 % do konce roku, i když analytické odhady se různí a ČNB sama zatím zvýšení nenaznačila. Prognóza Komerční banky varuje, že hypotéky mohou v takovém scénáři zamířit k hranici 5,5 – 6 %.
Daniel Horňák z hypoteční poradenské společnosti Bidli to říká přímo: „Na levné hypotéky můžeme zapomenout."
Co z toho plyne? Pokud zvažujete nákup novostavby a máte schválenou hypotéku, současné sazby pod 4,2 % nemusí být k dispozici příliš dlouho. Není důvod panikařit, ale není ani důvod odkládat srovnání nabídek.
Chci se poradit o financování novostavby →
Shrnutí
- Hypoindex květen 2026: 5,19 % – průměr trhu, ale výrazně dražší než nejlepší nabídky.
- Nejlevnější hypotéka bez podmínek: Fio 4,08 % na pětileté fixaci.
- Moneta od dubna zdražila – tříletá fixace 4,39 %, pětiletá 4,49 % (podmínka obrat 15 000 Kč/měsíc).
- Rozpětí trhu: 2 procentní body – kdo nesrovnává, připlatí přes milion korun.
- Novostavby mají výhodu – zelená hypotéka, vyšší LTV, delší splatnost.
- H2 2026: sazby spíše porostou – termínové kontrakty naznačují možné zvýšení repo sazby.
Průměrná cena bytu 2+kk v novostavbě je dnes 8 milionů Kč. Chci najít byt, který odpovídá mému rozpočtu →