ČNB drží sazby na 3,50 % – co to znamená pro kupce novostaveb

Rok bez pohybu. A příště možná nahoru.

Bankovní rada ČNB 7. května 2026 jednomyslně rozhodla ponechat dvoutýdenní repo sazbu na 3,50 %. Všech sedm členů hlasovalo shodně. Sazba se nepohnula od května 2025 – jde už o osmé zasedání v řadě, kdy centrální banka nic nemění.

To samo o sobě není překvapení. Překvapení je tón, jakým o rozhodnutí ČNB mluví. Guvernér Aleš Michl na tiskové konferenci řekl, že rizika vidí jako proinflační. Člen rady Jakub Seidler připustil, že zvýšení sazeb je „pravděpodobnější než před týdny". A na příštím zasedání se podle Michla bude o zvýšení přímo diskutovat.

Pro kupce novostaveb to má jasný důsledek: levnější hypotéky v nejbližších měsících nečekejte.

Proč ČNB sazby nesnížila

Důvodů je víc a prolínají se.

Inflace zrychluje. V dubnu 2026 meziročně vzrostla na 2,5 % – oproti 1,9 % v březnu. Jádrová inflace, kterou ČNB sleduje ještě pozorněji, se pohybuje kolem 2,7–3,0 %. Ceny služeb rostou tempem 4,8 %. To je výrazně nad dvouprocentním cílem.

Geopolitická nejistota. Konflikt na Blízkém východě zvyšuje ceny ropy a energií. Bankovní rada vyhodnotila, že „čím déle konflikt trvá, tím nižší je pravděpodobnost, že ekonomika šok absorbuje bez reakce měnové politiky".

Mzdy a nemovitosti. Silný růst reálných mezd a rostoucí ceny nemovitostí přidávají k inflačním tlakům. Domácnosti utrácejí víc, developeři promítají rostoucí stavební náklady do koncových cen. ČNB nechce opakovat situaci z roku 2021, kdy podcenila cenový růst a musela následně sazby prudce zvýšit ze 0,25 % až na 7 %.

Viceguvernérka Eva Zamrazilová shrnula postoj rady stručně: „Snižování úrokových sazeb je téměř jistě u konce." Postoj ČNB je přitom výrazně přísnější než přístup Evropské centrální banky – a rada to považuje za správné.

Hypoteční sazby: 5,19 % a bez impulsu ke zlevnění

Swiss Life Hypoindex za květen 2026 ukázal průměrnou nabídkovou sazbu 5,19 %. Meziměsíčně jde o růst o 0,01 procentního bodu – trh se po dubnovém skoku stabilizoval, ale nad pětiprocentní hranicí.

Zdroj: Swiss Life Hypoindex, květen 2026.

Rozdíl mezi nejkratší a nejdelší fixací činí 84 bazických bodů. Trh tím říká: dlouhodobě čeká spíš dražší peníze. Nejlevnější individuální nabídky začínají na 4,19 %, ale za přísných podmínek – úvěr nad 10 milionů, energetický štítek A nebo B, tříletá fixace.

Analytik Jiří Sýkora z Hypoindexu upozorňuje, že „hypoteční sazby odrážejí očekávání o budoucím vývoji ekonomiky, nikoli jen současné podmínky". Jinými slovy – i kdyby ČNB sazby držela, banky si mohou sáhnout na marže směrem nahoru. A dělají to.

Tom Kadeřábek ze Swiss Life Select doplňuje: „Banky zdražují rychleji, než zlevňují. K návratu pod 5 % potřebujeme jasný signál, že se situace dlouhodobě zlepšuje." Ten signál zatím nepřichází.

Přečtěte si také: PrůvodceHypotéka na novostavbu 2026 – sazby, zálohy a jak na ni dosáhnoutPřečíst článek →

Co to znamená pro kupce novostaveb v číslech

Modelový příklad: kupujete byt 2+kk za 8 milionů korun. Máte 20 % vlastních prostředků (1,6 milionu), hypotéku berete na 6,4 milionu s pětiletou fixací.

Rozdíl mezi nejlepší a průměrnou nabídkou je 1 090 Kč měsíčně – za 25 let to představuje přes 325 000 Kč. Srovnat nabídky bank se vyplatí víc než čekat na pokles sazeb, který nemusí přijít.

Na našem portálu aktuálně evidujeme 14 849 volných bytů v novostavbách po celé republice. Průměrná cena činí 9,46 milionu Kč. Za poslední měsíc jsme zaznamenali 1 157 zdražení a jen 361 zlevnění – tedy 3,2× víc cenových nárůstů než poklesů. Trh jde nahoru.

Chci najít byt v novostavbě →

Regionální cenová mapa: Praha vs. zbytek

Medián ceny za m² v pražských novostavbách dosahuje 170 249 Kč. V širším centru je to ještě výrazně víc.

Zdroj: novostavby.ai, květen 2026. Ceny za m² = průměr dostupných bytů.

Rozdíl mezi Prahou 2 a Kladnem je 2,3násobný. Pro kupce s omezeným rozpočtem a ochotou dojíždět představují středočeská města reálnou alternativu. Beroun nabízí přímé vlakové spojení do centra Prahy za 35 minut, Kladno se dočká rychlodráhy do Prahy v horizontu několika let. Brno zůstává druhou nejdražší lokalitou v Česku, ale stále o 10 % levnější než pražský průměr.

Čekat, nebo kupovat? Tři scénáře

Každý kupující se teď ptá na totéž. Tady jsou tři reálné scénáře na základě toho, co víme.

Scénář 1: ČNB sazby drží celý rok 2026 (nejpravděpodobnější)

Repo sazba zůstane na 3,50 %. Hypoteční sazby se budou pohybovat v pásmu 4,9–5,3 %. Ceny novostaveb porostou tempem 5–8 % ročně, protože poptávka převyšuje nabídku a stavební náklady neklesají. Kdo čeká půl roku, zaplatí za stejný byt o 400–600 tisíc víc. U bytu za 8 milionů to odpovídá ztrátě, kterou žádná budoucí sleva na sazbě nevyrovná.

Scénář 2: ČNB sazby zvýší na 3,75–4,00 %

Bankovní rada to nevyloučila. Hypotéky by se posunuly k 5,5–5,8 %. U modelu 6,4 milionu na 25 let to znamená splátku přes 40 000 měsíčně. Zároveň by to mohlo zpomalit růst cen – ale historicky v ČR vyšší sazby nepřinesly pokles cen novostaveb, jen zpomalení tempa růstu.

Scénář 3: Geopolitický šok odezní, inflace klesne

Nejoptimističtější varianta. ČNB by mohla začít opatrně snižovat koncem roku 2027. Hypotéky by se vrátily k 4,5 %. Ale i v tomto případě platí: ceny nemovitostí do té doby porostou. Kdo čeká na 4 % hypotéku, bude kupovat za vyšší cenu.

Shrnuto: Ve dvou ze tří scénářů vychází nákup dnes výhodněji než čekání. V tom třetím je to přinejmenším vyrovnané.

Více o změnách pro investory: TrhČNB zpřísňuje – LTV 70 % pro investory od dubna 2026Přečíst článek →

Refixační vlna přidává tlak

Letos se refixují hypotéky se zůstatkovou jistinou kolem 460 miliard Kč. Většina těchto úvěrů má současnou sazbu 2–3,3 %. Při přechodu na novou sazbu kolem 5 % se měsíční splátky zvýší průměrně o 3 200 Kč. To zasáhne až 150 000 domácností.

Část z nich bude nucena přehodnotit bydlení. Někteří prodají stávající byt a budou hledat menší nebo levnější. Tím vzroste nabídka starších bytů – ale u novostaveb se nic takového neděje. Developeři mají prodanou produkci na měsíce dopředu a nové projekty nestíhají povolovat.

Podrobnosti: TrhHypoteční refixace 2026 – vlna 460 miliard mění trhPřečíst článek →

Co dělat právě teď: 5 praktických kroků

1. Zjistěte si svou maximální splátku. Ne kolik vám banka půjčí – ale kolik jste ochotni splácet. Počítejte se sazbou 5,5 %, i kdyby vám nabídli 4,9 %. Vytvoříte si rezervu pro případ zdražení.

2. Srovnejte minimálně 3 banky. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší hypotékou na trhu činí přes 2 procentní body. U šestimilionového úvěru to jsou stovky tisíc za dobu splácení.

3. Zvažte kratší fixaci. Tříletá fixace je dnes o 25 bazických bodů levnější než pětiletá (4,90 % vs. 5,15 %). Pokud věříte, že sazby v horizontu tří let klesnou, ušetříte. Pokud ne, přinejmenším nic neztrácíte.

4. Hledejte mimo centrum. Byt 2+kk v Praze 9 stojí v průměru 9,5 milionu. Stejná dispozice v Kladně vyjde na 6,3 milionu – o 34 % méně. Dopravní dostupnost se díky příměstské železnici stále zlepšuje.

5. Neodkládejte rozhodnutí kvůli sazbám. Sazby se možná pohnou – ale ceny novostaveb za posledních 30 dní rostly třikrát častěji, než klesaly. Půl roku čekání vás může stát víc než rozdíl ve splátce.

Chci se poradit – napište nám →

Kdy bude příští rozhodnutí ČNB

Další měnověpolitické zasedání bankovní rady je naplánováno na 18. června 2026. Do té doby přijdou nová data o inflaci za květen (ČSÚ je zveřejní 10. června) a aktualizovaná prognóza ČNB. Pokud květnová inflace překoná 2,5 %, diskuse o zvýšení sazeb nabere na intenzitě.

Budeme situaci sledovat a informovat vás o každém posunu, který ovlivní ceny a dostupnost novostaveb.

Jedno je jisté: éra levných hypoték pod 3 % je minulostí. Sazby kolem 5 % jsou nový normál – a trh se mu postupně přizpůsobuje. Kdo s tím počítá a jedná, bude na tom lépe než ten, kdo čeká na zázrak.

V naší databázi najdete přes 14 800 bytů ve více než 3 200 projektech po celém Česku. Každý den aktualizujeme ceny, dostupnost i dispozice – abyste měli přehled, který vám žádný makléř nedá.