Aktuální ceny novostaveb

Index cen novostaveb vychází z nabídkových (inzertních) cen, které developeři zveřejňují na svých webech. Ceny z těchto webů čteme každý den.

Nabídkové ceny – ceny, za které developer nabízí jednotku k prodeji. Tyto ceny se mohou lišit od realizovaných (transakčních) cen, které jsou typicky o 0–10 % nižší po vyjednávání.

Nejedná se o transakční ceny z katastru nemovitostí (ty publikuje ČSÚ se zpožděním 3–6 měsíců) ani o data od třetích stran (FlatZone/Trigema).

Do indexu nezahrnujeme projekty, jejichž web přestal odpovídat. Jejich ceny jsou poslední, které jsme přečetli, a mohou být staré měsíce.

„V nabídce“ je byt, který je na webu developera volný nebo rezervovaný a má uvedenou cenu. Prodané byty a byty „na dotaz“ se nepočítají, stejně jako ceny bez DPH. Jen „Co koupíte za X“ počítá pouze volné byty, rezervované tam nejsou.

Za Česko, Prahu a Brno čteme změnu za 30 dní z indexu stejných bytůPorovnáváme ceny týchž bytů v čase, ne celou nabídku. Byt, který přibyl nebo se prodal, proto s číslem nepohne., za okresy a dispozice porovnáváme byty v nabídce dnes i před 30 dny.

Porovnáváme jen stejné byty – ty, které jsou v nabídce dnes a byly v ní i před 30 dny s uvedenou cenou. U každého z nich spočítáme, o kolik procent se jeho cena změnila, a ukážeme průměr těchto změn. Prodané a nově přidané byty se do změny nepočítají, takže ji nemůže zkreslit růst nebo úbytek nabídky.

Cenu za měsíc změní jen část bytů, a proto bývá průměrná změna malá. Vedle ní uvádíme, kolik procent stejných bytů cenu změnilo. Změnu větší než 30 % bereme jako chybu zdroje, ne jako změnu ceny, a vynecháváme ji. Za okres nebo dispozici změnu ukazujeme od 30 stejných bytů, jinak pomlčku.

Graf stejných bytů vzniká každou noc. Porovnáme ceny bytů, které byly v nabídce dvě noci po sobě, spočítáme průměr jejich změn a navážeme ho na index předchozí noci. Index má od 1. května 2026 hodnotu 100. Byt, který přibyl, se prodal nebo z nabídky zmizel, index nepohne.

Byt, jehož cena se za noc změní o víc než 30 %, vynecháváme jako chybu zdroje. Pokud celý projekt změní ceny za jednu noc o 8 % a víc, držíme ho stranou, dokud nepotvrdíme, že jde o skutečnou změnu cen, a ne o jiný zápis ceny (třeba když se do ní započítá sklep).

Index měří nabídkové ceny stejných bytů. Cenu, za kterou developer uvede do prodeje další etapu, nezachycuje. Medián vedle něj ukazuje cenovou úroveň nabídky a mění se i tím, jaké projekty do ní přibudou.

• Medián – prostřední hodnota seřazených cen. Robustnější než průměr.
• Percentily P25 a P75 – rozsah, do kterého spadá 50 % jednotek.
• Kč/m² – cena dělená plochou bytu (bez balkónu, terasy, zahrady).
• Minimální vzorek – tabulky ukazují hodnoty od 10 bytů v nabídce. Mapa a cenový žebříček zobrazí oblast od 20 bytů, u menší by medián stál na příliš malém vzorku. Změnu ceny za 30 dní ukazujeme od 30 stejných bytů.

Podlaží (NP) je údaj z nabídky developera. Pro Prahu zobrazujeme data po patrech (přízemí, 2. NP, 3. NP … až 15. NP), protože disponujeme 5 401 jednotkami s údajem o patře. Pro ostatní regiony používáme 4 skupiny (přízemí / nízká 2–3 / střední 4–6 / vysoká 7+) kvůli menšímu vzorku. Přízemí (1. NP) slouží jako cenová základna pro výpočet podlažního příplatku.

• Malý: do 50 jednotek v projektu
• Střední: 51–200 jednotek
• Velký: nad 200 jednotek

„Prodáno“ znamená, že developer označil jednotku jako prodanou na svém webu. Neověřujeme zápis v katastru nemovitostí.

• Nabídkové ceny ≠ transakční ceny
• Nepokrýváme 100 % trhu (pouze projekty s veřejně dostupnými cenami)
• Některé okresy mají malý vzorek – vždy kontrolujte N
• „Na dotaz“ jednotky (bez uvedené ceny) nejsou zahrnuty