Nové byty Praha 9 ceny: kde najdete nejvíc volných bytů

Kdo hledá nový byt v Praze a nechce platit pražské ceny v plné výši, dřív nebo později narazí na Prahu 9. Není náhoda. V žádné jiné velké pražské čtvrti dnes nestojí najednou tolik rozestavěných domů – a nikde jinde mezi čtvrtěmi s podobně širokou nabídkou nekoupíte metr čtverečný tak levně.

Praha 9 dnes nabízí 1 095 volných bytů ve 34 aktivních projektech – víc než kterákoli jiná pražská čtvrť. Medián ceny za metr čtvereční činí 168 436 Kč, o 14 496 Kč méně než pražský průměr 182 932 Kč/m². Zhruba čtvrtina, přesně 25,5 %, všech volných bytů v pražských novostavbách stojí právě tady.

Kde přesně ta nabídka leží, proč je tak velká a co za ty peníze dnes reálně dostanete, ukazují čísla z databáze novostavby.ai, která sleduje přes 55 000 bytů ve víc než 1 300 aktivních projektech po celé republice.

Proč je v Praze 9 tolik volných novostaveb

Za velkou nabídkou stojí dvě různé síly a obě mají fyzickou podobu na mapě.

První je brownfield. Vysočany a sousední Kolbenova bývaly průmyslovou čtvrtí – stály tu haly ČKD a další strojírenské provozy. Když výroba postupně mizela, zůstaly rozsáhlé pozemky pár minut chůze od metra. Developeři je teď zastavují jeden bytový dům za druhým, a proto má tahle část čtvrti nejvíc rozjetých projektů v celé Praze 9.

Druhá síla je okraj. Vinoř, Kbely a Čakovice byly do poloviny minulého století samostatné obce, které Praha postupně pohltila. Mají volné pozemky, nižší hustotu zástavby a menší tlak na cenu – proto se tu dál staví, ať mluvíme o bytových domech nebo řadovkách s vlastní zahradou.

Výsledek je vidět v číslech. Samotné Vysočany mají 13 projektů a 383 volných bytů – víc, než kolik má celá Praha 7 (131) nebo celá Praha 6 (109). Jedna městská část tak dokáže nabídkou předčit dvě jiné.

Obě síly navíc táhnou stejným směrem na straně ceny. Brownfield ve Vysočanech neleží v historickém centru, takže si developer nemůže diktovat centrovou cenu. Okrajové obce jako Vinoř nebo Čakovice mají levnější pozemky než zástavba blíž centru. Výsledkem je čtvrť, která zvládá nabízet víc bytů než kdokoli jiný a zároveň je neprodává nejdráž – přesný opak toho, co by se dalo čekat u čtvrti s největším objemem výstavby.

Praha 9 v číslech – srovnání s ostatními čtvrtěmi

Když se čtvrti porovnají podle volných bytů a mediánu ceny za metr, Praha 9 vede v obou ukazatelích, které kupující zajímají nejvíc.

Zdroj: novostavby.ai, volné byty v projektech v prodeji, data k 17. 9. 2026.

Praha 9 má nejvíc volných bytů ze všech čtvrtí – 1 095, o 175 víc než druhá Praha 5. A mezi čtvrtěmi s desítkami projektů má i nejnižší medián za metr. Nižší medián má už jen Praha 15 (162 566 Kč/m²), tam je ale jen 7 projektů a 115 volných bytů – nabídka, kterou s Prahou 9 nelze srovnávat co do velikosti výběru.

Celopražský medián za volný byt v novostavbě je 182 932 Kč/m², průměrná cena bytu 10 202 830 Kč. Kompletní přehled všech pražských čtvrtí najdete na stránce novostavby v Praze.

Kde v Praze 9 hledat – čtvrť po čtvrti

Nabídka 1 095 bytů není rozložená rovnoměrně. Většina leží v jádru bývalého průmyslového pásu, zbytek v okrajových obcích.

Zdroj: novostavby.ai, volné byty v projektech v prodeji, data k 17. 9. 2026.

Novostavby Vysočany – bydlení na místě továren

Vysočany mají nejvíc projektů z celé Prahy 9 a patří i k nejdražším místům v ní – medián 177 660 Kč/m². Dává to smysl: leží blízko metra B a centra, takže cena kopíruje dostupnost, ne okraj. Kdo hledá byt v docházkové vzdálenosti od metra, tady má nejširší výběr.

Novostavby Vinoř – nejlevnější velká lokalita

Vinoř nabízí 213 volných bytů za medián 162 625 Kč/m² – nejnižší medián ze všech lokalit s víc než stovkou volných jednotek. Bývalá samostatná obec dnes roste hlavně díky dvěma velkým projektům, ale nabídka je tu srovnatelná s celými menšími čtvrtěmi.

Novostavby Kbely a byty Čakovice – rodinné bydlení na okraji

Kbely mají 106 volných bytů za medián 162 711 Kč/m², Čakovice 62 bytů za 145 297 Kč/m² – nejnižší medián v celé Praze 9. Obě lokality jsou bývalé obce s nižší zástavbou, takže tu dává smysl hledat byt s větší plochou za stejné peníze.

Hloubětín, Střížkov, Prosek a Dolní Počernice

Hloubětín se 171 volnými byty a Střížkov se 110 doplňují nabídku blíž centru, medián se u obou drží kolem 164 000–178 000 Kč/m². Prosek a Dolní Počernice jsou menší, ale aktivní – 13, respektive 15 volných bytů zbývá dokoupit, než se tamní projekty vyprodají.

Kompletní přehled s filtrem podle lokality najdete na stránce novostavby v Praze 9.

Kolik stojí byt v Praze 9 podle dispozice

Cena za metr se v Praze 9 mění hlavně podle velikosti bytu – a ne malinko.

Zdroj: novostavby.ai, volné byty v projektech v prodeji, data k 17. 9. 2026.

Vzorec je jasný: čím větší byt, tím levnější metr. 1+kk vyjde na 195 630 Kč/m², zatímco 5+kk na 129 461 Kč/m² – rozdíl přes 66 000 Kč na každém metru. Nejširší výběr má klasika – 509 volných 2+kk a 268 volných 3+kk. Kompletní nabídku obou dispozic s plány a cenami najdete na 2+kk v Praze 9 a 3+kk v Praze 9.

Chci sledovat, jak se ceny bytů v Praze 9 vyvíjí – ať mi Hlídač cen pošle upozornění, až projekt, který mě zajímá, zlevní nebo se v něm uvolní nová jednotka.

Největší projekty, kde je dnes nejvíc na výběr

Šest projektů dnes tvoří jádro nabídky v Praze 9 – dohromady přes 500 volných bytů.

• Tesla Hloubětín – II. etapa (Central Group, Hloubětín) – 161 volných bytů, medián 164 773 Kč/m², ceny od 6 357 982 Kč.
• Via Sancta – 1. etapa (Atlantis Development, Vinoř) – 148 volných bytů, medián 165 013 Kč/m², od 5 646 222 Kč.
• L1FE house (Daramis, Střížkov) – 99 volných bytů, medián 179 906 Kč/m², od 6 944 013 Kč.
• Harfa Living (Central Group, Vysočany) – 82 volných bytů, medián 168 496 Kč/m², od 6 334 534 Kč.
• Dvory Vysočany (CORWIN CZ, Vysočany) – 65 volných bytů, medián 171 422 Kč/m², od 5 842 100 Kč.
• Albatros Kbely (Skanska, Kbely) – 58 volných bytů, medián 162 781 Kč/m², od 7 470 000 Kč.

Za nimi následují další aktivní projekty – Veni Vidi Vinoř s řadovými rodinnými domy, Kolbenova park a Kolben Gate ve Vysočanech, Meander Kbely, Mezi vilami Čakovice s nejnižším mediánem v okolí a menší Nové Miškovice. Většina z nich má volné jednotky napříč dispozicemi, od 1+kk až po rodinné 4+kk.

Rozptyl cen mezi těmito projekty je široký. MOCCA Rezidence ve Vysočanech drží nejvyšší medián z celé čtvrti (214 809 Kč/m²) a patří k prémiovému standardu, zatímco Nové Miškovice v Čakovicích nabízejí medián 118 811 Kč/m² – nejnižší ze všech sledovaných projektů v Praze 9. Mezi těmito dvěma póly leží většina nabídky, takže má smysl srovnávat víc projektů najednou, ne se rozhodovat podle jediné ceny za metr.

Co dostanete za peníze – Praha 9 vs zbytek Prahy

Rozdíl 14 496 Kč na metru zní abstraktně, dokud ho nepřevedete na konkrétní byt. U typického 3+kk s plochou kolem 77 m² dělá tento rozdíl přes milion korun oproti pražskému průměru za stejnou plochu.

Cenová hladina Prahy 9 navíc kontrastuje s druhým koncem trhu. Praha 7 (medián 244 947 Kč/m²) a Praha 8 (214 837 Kč/m²) patří k nejdražším čtvrtím v hlavním městě a ceny tam rostou nejrychleji – podrobněji v článku Praha 7 a Praha 8: kde ceny rostou o 25 % ročně. Praha 9 zůstává v jiném pásmu a srovnání všech čtvrtí najdete v článku Průměrná cena za m² podle městských částí.

TrhPraha 7 a Praha 8 – kde ceny novostaveb rostou o 25 % ročněPřečíst článek →TrhCena za m² novostavby Praha 2026 – přehled podle městských částíPřečíst článek →

Za stejný rozpočet tak v Praze 9 často vyjde větší dispozice nebo lepší patro než ve čtvrtích s vyšším mediánem – hlavně pokud se kupující nesoustředí jen na Vysočany, ale zvažuje i Vinoř, Kbely nebo Čakovice.

Rozdíl mezi lokalitami uvnitř samotné Prahy 9 je přitom srovnatelně velký jako rozdíl mezi celými čtvrtěmi. Medián 177 660 Kč/m² ve Vysočanech a 145 297 Kč/m² v Čakovicích dělí přes 32 000 Kč na metru – to je víc, než kolik dělí medián celé Prahy 9 od mediánu Prahy 4 (17 538 Kč) nebo Prahy 5 (20 389 Kč) v celopražském srovnání. Kdo tedy hledá nejnižší cenu, nemusí odcházet z Prahy 9 vůbec – stačí jít na její okraj.

Pro koho se Praha 9 hodí

Rodiny, které chtějí větší byt za rozumnou cenu. Kbely, Čakovice a Vinoř nabízejí 4+kk a 5+kk s mediánem kolem 130 000–160 000 Kč/m² – nejnižší v celé čtvrti.

Kupující bytu blízko metra. Vysočany mají 383 volných bytů a přímé napojení na linku B – nejhustší nabídka v Praze 9 kombinovaná s dobrou dostupností centra.

Ti, kdo chtějí 1+kk nebo 2+kk k pronájmu i vlastnímu bydlení. 207 volných 1+kk a 509 volných 2+kk dává v Praze 9 nejširší výběr menších dispozic ze všech pražských čtvrtí.

Kupující srovnávající celou Prahu. Kdo zvažuje víc čtvrtí najednou, najde přehled napříč celým městem na stránce novostavby v Praze.

Společný jmenovatel všech čtyř skupin je stejný: Praha 9 nabízí tolik hotových i rozestavěných projektů, že se výběr neomezuje na jeden dům nebo jednu ulici. Kupující si může vybírat mezi brownfieldem blízko metra a rodinným domem na okraji – a v obou případech zaplatí méně, než kolik dnes stojí srovnatelný byt ve většině ostatních pražských čtvrtí.

Chci najít novostavbu v Praze 9 – zobrazit všech 1 095 volných bytů s cenami, dispozicemi a fotkami.