Vyplatí se čekat na levnější hypotéku? Půl roku dat říká, že ne

„Počkejte, až sazby klesnou.“ Takovou radu jste možná slyšeli i vy. Jenže od března sazby šest měsíců po sobě rostly.

A nabídkové ceny pražských novostaveb (obvody Praha 1–10) mezitím nepoklesly. V součtu se zdražení a zlevnění vyrovnala a od dubna do září v každém měsíci víc projektů zdražovalo, než zlevňovalo.

Čekání na levnější hypotéku tak kupující mohlo stát dvakrát: vyšší sazbou a u části projektů i vyšší cenou bytu. V září přibylo slev, jenže zhruba tři čtvrtiny zlevněných bytů připadají na šest projektů.

Tento text je datovaný snímek k září 2026. Říjnový Hypoindex vyjde během několika dní a může čísla změnit.

Proč se čekání zdálo rozumné

Na jaře k tomu byl důvod. Podle Swiss Life Hypoindexu, který měří průměrnou nabídkovou sazbu bank, klesla sazba v březnu na 4,89 %. Hypoindex to ve zprávě z 9. září popisuje jako nejnižší úroveň za delší dobu.

Hypoindex píše, že na jaře to vypadalo, že sazby budou dál klesat.

Jak to dopadlo?

Co se sazbami stalo za půl roku

Sazby nešly dolů. Od března rostly každý měsíc.

Hypoindex v srpnu poskočil na 5,42 %, pátý růst v řadě a nejvyšší hodnota přesně za dva roky (zpráva z 10. srpna). V září přidal dalších 0,09 procentního bodu a došel na 5,51 %. Od březnového minima je to o 0,62 procentního bodu víc.

Komentář na Hypoindex.cz z 10. září označuje září za šestý růst v řadě a nejvyšší sazbu od června 2024.

Celý průběh vidíte v tabulce. Druhý sloupec obsahuje měsíční hodnoty Hypoindexu z grafu na hypoindex.cz.

Zdroj: Swiss Life Hypoindex (hypoindex.cz, hodnoty přečtené 5. 10. 2026); novostavby.ai, pražské obvody Praha 1–10, data k 4. 10. 2026. Projekt se může započítat do obou sloupců, pokud mu některé byty zdražily a jiné zlevnily.

Pozor na dvě různé řady. Hypoindex měří sazby, které banky nabízejí. ČBA Hypomonitor z 16. září měří sazby skutečně sjednané ve smlouvách. V srpnu činila průměrná sjednaná sazba 5,00 % (v červenci 4,90 %).

Nejde o spor mezi dvěma čísly. Jedno je ceník, druhé jsou podepsané smlouvy. Obě řady ukazují stejný směr.

Hypomonitor navíc hlásí, že trh chladne: v srpnu banky poskytly nové hypotéky bez refinancování za 26,8 mld. Kč, o 13 % méně než v červenci. ČBA to přičítá odeznění předzásobení. Část klientů si hypotéku sjednala dřív, aby se vyhnula vyšším tržním sazbám a dubnovému zpřísnění pravidel ČNB pro investiční hypotéky.

Co ovlivňuje sazby hypoték

Česká národní banka zvýšila 18. června dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 procentního bodu na 3,75 %, jak píše její tisková zpráva. Na zasedáních 6. srpna a 17. září ji nechala beze změny. Další zasedání je 5. listopadu.

Podle hlavního ekonoma Trinity Bank Lukáše Kovandy (komentář na Hypoindex.cz z 10. září) ale ceny hypoték nejsou jen věcí repo sazby. U delších fixací rozhoduje cena peněz na finančním trhu, zejména korunové úrokové swapy. Podle něj mohou hypotéky dál zdražovat, i kdyby ČNB letos sazby už nezvýšila.

Je to argument jednoho ekonoma, ne zákon. Podle něj to vysvětluje, proč sazby hypoték nešly dolů.

Co se mezitím stalo s cenami novostaveb v Praze

Teď k cenám bytů. Média rostoucí sazby probrala důkladně. My jsme proto změřili, co se v té době dělo s cenami bytů.

Mapujeme přes 3 300 projektů a přes 55 000 bytů a zaznamenáváme změny jejich cen. Pro tento článek jsme vzali byty v pražských obvodech Praha 1 až 10. Počítáme jen změny od 1 000 Kč výš, bez technických oprav dat a bez stažených nebo zrušených projektů. Jde o nabídkové ceny z ceníků developerů, ne o ceny, za které se byty skutečně prodaly.

Výsledek je ve třetím a čtvrtém sloupci tabulky výše. V každém měsíci od dubna do září zdražilo víc projektů, než kolik jich cenu snížilo – a stejně to vyšlo i v posledním březnovém týdnu.

Rozdíl nebyl vždy stejný. V srpnu zdražilo 41 projektů a zlevnilo jen 13. V září byl poměr nejvyrovnanější: 43 projektů proti 34.

Jedno upozornění k březnu. Změny cen zaznamenáváme od 26. března, takže březnový řádek pokrývá jen necelý týden. Čísla 10 ku 7 proto berte jako začátek řady, ne jako samostatný měsíc.

U bytů platí totéž od dubna do září (například v srpnu 310 zdražených proti 88 zlevněným). Jen v březnovém týdnu bylo zlevněných bytů 46 a zdražených 27, proto počítáme od dubna.

Co to dělá v korunách

Počet projektů ale neříká, o kolik se ceny pohnuly. Proto jsme sečetli i koruny.

Od 1. dubna do 30. září činil součet všech zvýšení cen bytů v Praze 1–10 celkem 578,5 mil. Kč. Součet všech snížení byl 573,2 mil. Kč. Rozdíl je asi 5 mil. Kč. V součtu se tedy zdražení a zlevnění téměř vyrovnala.

Jiný pohled jde byt po bytu. Cena se od dubna změnila 2 137 bytům. U každého jsme porovnali první a poslední zaznamenanou cenu. Dráž skončilo 1 498 bytů, levněji 631, ostatní na stejné částce. Typický byt, kterému se cena pohnula, je dnes dražší o 1,12 %. Jde o jinou skupinu než 1 428 bytů níže: tam se počítají jen byty, které jsou v nabídce dnes.

Nabídkové ceny tedy nepoklesly. Sazby mezitím vzrostly o 0,62 procentního bodu a ceny se v součtu držely na místě. Typický byt, u kterého se cena změnila, zdražil asi o procento.

Sedmdesát procent bytů bez změny ceny

Čísla mají i další stránku: u většiny bytů jsme změnu ceny nezaznamenali.

Dnes je v Praze (obvody Praha 1–10) 4 737 volných bytů ve 247 projektech. Aspoň jednu změnu ceny jich od konce března do září mělo 1 428. To je 30,1 %. U zbylých zhruba 70 % bytů jsme od doby, kdy je sledujeme, změnu ceny od 1 000 Kč nezaznamenali.

Cenový pohyb se tedy odehrává v menšině nabídky. Rozhoduje, jestli kupujete právě byt, který se pohnul – a kterým směrem.

A ještě jeden vzorec: zdražení jsou malá a častá, slevy velké a méně časté.

Zdroj: novostavby.ai, pražské obvody Praha 1–10, změny ceny od 1 000 Kč, data k 4. 10. 2026. „Typické“ je medián změny. Počty jsou součty bytů za jednotlivé měsíce, byt se mohl změnit i ve více měsících.

Od konce března do září je to 2 701 zdražení a 960 slev. Zdražení byla tedy téměř třikrát častější. Typické zdražení se ve čtyřech měsících pohybovalo mezi 100 000 a 116 000 Kč. Typická sleva se od dubna pohybovala od 370 000 do 567 080 Kč, tedy dvakrát až pětkrát víc.

Právě proto se součty vyrovnávají. Častá malá zdražení a méně časté velké slevy dají dohromady zhruba stejnou částku: 578,5 mil. Kč proti 573,2 mil. Kč. Součty počítají každou změnu zvlášť včetně velkých skoků, proto je nelze odvodit z mediánů v tabulce.

V praxi to znamená dvě věci. Pokud se cena bytu pohnula, šlo nejčastěji o malé zdražení. Pokud ale narazíte na slevu, bývá citelná. Při ceně 9 milionů odpovídá typické zdražení o 115 000 Kč asi 1,3 %, typická zářijová sleva téměř 5 %.

Chci sledovat, u kterého projektu cena klesne – ať mi Hlídač cen pošle upozornění, jakmile developer ceník sníží.

Kolik stálo čekání: modelový příklad

Přepočítejme to na splátky. Jde o modelový příklad, ne o tvrzení o každém kupujícím. Počítáme klasický anuitní vzorec, 25 let, a rozdíl mezi nabídkovou sazbou Hypoindexu z března (4,89 %) a ze září (5,51 %). Skutečně sjednané sazby byly v srpnu nižší: ČBA Hypomonitor uvádí průměr 5,00 % proti 5,42 % u Hypoindexu. Pro model rozhoduje změna mezi březnem a zářím, ne úroveň sazby.

Model 1 – Hypoindexův vzorový úvěr. Půjčka 3,5 mil. Kč na 25 let. Při 4,89 % platíte 20 237 Kč měsíčně, při 5,51 % už 21 514 Kč. Rozdíl je 1 277 Kč měsíčně. Hypoindex sám uvádí pro září přibližně 21 520 Kč a nárůst o téměř 1 300 Kč. Souhlasí to.

Model 2 – byt za 9 mil. Kč. Úvěr 80 % ceny, tedy 7,2 mil. Kč, na 25 let. Při 4,89 % platíte 41 630 Kč, při 5,51 % 44 257 Kč. Rozdíl je 2 627 Kč měsíčně, přes 31 000 Kč za rok.

Model 3 – sazba i cena. Kdyby projekt, který jste si vybrali, mezitím zdražil o typických 115 000 Kč, vzroste půjčka o 92 000 Kč (při stejných 80 %). To je dalších 566 Kč měsíčně při sazbě 5,51 %. Dohromady zhruba 3 200 Kč měsíčně oproti situaci na jaře.

Pro orientaci: každá desetina procentního bodu znamená u úvěru 7,2 mil. Kč zhruba 430 Kč měsíčně.

Vlastní číslo si dosaďte do kalkulačky níže. Počítá s cenou 9 milionů, kterou si můžete změnit.

Dvě omezení modelu. Zaprvé, model počítá se stejnou sazbou po celých 25 let. Fixace ale trvá obvykle kratší dobu a po jejím skončení se sazba sjednává znovu. Dnešní sazba tedy nemusí platit navždy – víc o tom v článku o refixační vlně. Zadruhé, 115 000 Kč platí jen pro byt, který zdražil. U sedmdesáti procent bytů jsme změnu ceny nezaznamenali.

TrhHypoteční refixace 2026 – vlna 460 miliard mění trhPřečíst článek →

Podrobnější přehled podmínek najdete v průvodci hypotékou na novostavbu. Pokud vaše dilema zní spíš „koupit, nebo si pronajmout“, pomůže text Koupit, nebo pronajmat: co vám kalkulačky neřeknou.

PrůvodceHypotéka na novostavbu 2026 – sazby, zálohy a jak na ni dosáhnoutPřečíst článek →PrůvodceKoupit, nebo pronajímat? Co vám kalkulačky neřeknouPřečíst článek →

Září: víc slev, ale v několika projektech

V září se obraz trochu pohnul. Zlevnilo 34 projektů a 228 bytů, nejvíc ze všech měsíců od začátku sledování koncem března. Typická sleva byla 447 440 Kč.

Zdražování ale nezmizelo. Ve stejném měsíci zdražilo 43 projektů a 371 bytů. Slevy jsou navíc soustředěné: tři čtvrtiny zlevněných bytů připadly na šest z těch 34 projektů.

Těchto šest projektů tvoří 170 z 228 zlevněných bytů. Podle ceníků developerů to jsou (počty se týkají bytů zlevněných v září, ne dnešní nabídky):

• KATTILA Kamýk (YIT, Praha 4 – Kamýk) – 47 zlevněných bytů.
• EKOCITY Hostivař – C (Ekospol, Praha 10 – Hostivař) – 34 zlevněných bytů.
• Kolben Gate – 1. etapa, budova Ampér (Cronesta, Praha 9 – Vysočany) – 27 zlevněných bytů.
• Vanguard Prague (PSN, Praha 4 – Modřany) – 24 zlevněných bytů.
• Lofty Kolbenova (MP Kolbenka, Praha 9 – Vysočany) – 21 zlevněných bytů.
• Ranta IV (YIT, Praha 5 – Hlubočepy) – 17 zlevněných bytů.

Zbylých 58 bytů zlevnilo ve 28 dalších projektech. Celkový obraz tedy zní: slevy se objevují, ale soustředěně. Jednoho měsíce to ještě není obrat trendu.

Co se v těch projektech dělo předtím a proč právě tam developeři ceny snížili, z dat nepoznáme. Víme jen, co stojí v ceníkách. Aktuální nabídku najdete na stránkách novostaveb v Praze 4 a v Praze 9.

Kdy čekat dává smysl

Z dat nevyplývá, že byste měli koupit hned. Říkají jen, co se stalo za poslední půlrok. Jak to bude dál, neví nikdo.

Čekání může dávat smysl ve třech případech.

Míříte na projekt, který slevuje. Pokud vás zajímá jeden z projektů výše nebo podobný, aktuální ceník může být po zářijové slevě příznivější. Tady má smysl srovnat konkrétní byty, ne sledovat průměry.

Nemáte tlak na termín. Hypoteční analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora píše, že podzim 2026 nemusí být obdobím levnějších hypoték, ale může být obdobím „zajímavějších“. Pokud se banky pustí do podzimního konkurenčního boje, bude podle něj selektivní, a proto může dávat smysl porovnat víc nabídek a vyjednávat.

Počítáte se splátkou při vyšší sazbě. Pokud vám vychází i při 5,5 %, případný pokles bude příjemný bonus, ne podmínka koupě.

Spoléhat jen na to, že „sazby přece musí klesnout“, neradí ani analytici Swiss Life Select. Tom Kadeřábek v srpnu uvedl, že nejpravděpodobnějším scénářem je stagnace kolem současných úrovní a teprve potom velmi pozvolný pokles. Banky podle něj zlevňují pomaleji, než zdražují.

ČNB v červnu sazby zvýšila a od té doby je drží. Kovanda v komentáři z 10. září píše, že někteří členové bankovní rady připouštějí ještě jedno zvýšení sazeb do konce roku. Je to jeho tvrzení, ne rozhodnutí ČNB, ale ukazuje, že riziko dalšího zdražení nezmizelo.

Chci porovnat pražské novostavby podle ceny a sledovat, kde developeři slevují – prohlédnu si novostavby v Praze a nechám si hlídat změny cen v Hlídači cen.