Hypoteční refixace 2026 – vlna 460 miliard mění trh
460 miliard korun hledá novou sazbu
Letos refixuje víc hypoték než kdykoli předtím. Česká národní banka odhaduje, že v roce 2026 dorazí ke konci fixačního období úvěry se zůstatkovou jistinou přibližně 460 miliard Kč. Jejich průměrná současná sazba? Pouhých 3,3 %. Nová nabídka bank? Kolem 4,9–5,2 %.
Jde o dvojnásobek oproti roku 2025, kdy refixace činily zhruba 184–240 miliard. Tak masivní přeliv peněz přes bankovní přepážky nezůstane bez následků – a dopad pocítí i ti, kdo žádnou hypotéku nemají.
Koho se refixace hypoték 2026 týká
Vlna zasáhne dvě hlavní skupiny. Za prvé: vlastníky, kteří si v roce 2023 sjednali tříletou fixaci – tehdy za sazby kolem 5–6 %, takže paradoxně mohou při refixaci dopadnout podobně nebo i lépe. Za druhé: ty, kdo v roce 2021 podepsali pětiletou fixaci za sazby kolem 2–2,5 %. Právě tato skupina pocítí největší šok.
Podle odhadů ČNB a analytiků se to dotkne až 150 000 domácností. U hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let znamená skok ze sazby 2 % na 5 % navýšení měsíční splátky o 4 000 až 5 500 Kč. Ročně jde o více než 50 000 Kč navíc z rodinného rozpočtu.
ČNB ve svém blogu uvádí, že průměrné navýšení splátky činí přibližně 3 200 Kč, což odpovídá zhruba 35% nárůstu objemu měsíční platby. Pro rodinu s příjmem 60 000 Kč měsíčně to znamená, že hypotéka ukousne výrazně větší podíl rozpočtu.
Hypoteční sazby 2026: kam se posunou
Swiss Life Hypoindex za duben 2026 ukázal průměrnou nabídkovou sazbu 5,18 % – meziměsíční růst o 0,29 procentního bodu. Jde o nejrychlejší zdražení od léta 2022. Za nárůstem stojí geopolitické napětí a růst výnosů českých státních dluhopisů.
| Období | Průměrná sazba | Změna |
|---|---|---|
| Leden 2026 | 4,94 % | +0,03 p. b. |
| Únor 2026 | 4,93 % | −0,01 p. b. |
| Březen 2026 | 4,89 % | −0,04 p. b. |
| Duben 2026 | 5,18 % | +0,29 p. b. |
Zdroj: Swiss Life Hypoindex, duben 2026.
Základní scénář trhu počítá s pásmem 4,7–5,3 % do konce roku. Kdo čeká na výrazné zlevnění, čeká pravděpodobně marně. Sazby pod 4 % se v dohledné době nevrátí – a banky nemají důvod nabízet agresivní slevy. Klienti k nim přicházejí sami, protože refixace je nevyhnutelná.
Lock-in efekt: proč majitelé neprodávají
Tady vzniká paradox, který zásadně mění dynamiku celého realitního trhu. Vlastník bytu, který má hypotéku se sazbou 2,1 %, si ji přirozeně nechce zhoršit. Pokud by prodal a koupil jinde, dostal by novou hypotéku za 5 %. Na úvěru 4 miliony korun to znamená rozdíl přes 6 000 Kč měsíčně – tedy 72 000 Kč ročně, které by šly čistě na vyšší úrok.
Představte si konkrétní situaci: rodina s dvoupokojovým bytem na Praze 9, který koupila v roce 2021. Hypotéka 3,8 milionu, sazba 2,1 %, splátka 16 100 Kč. Potřebují větší byt – přibyl druhý potomek. Jenže prodej a nákup 3+kk by znamenal úvěr kolem 6 milionů za 5 % se splátkou 35 100 Kč. Místo stěhování radši předělají obývák na dětský pokoj.
Ekonomové tomuto jevu říkají lock-in efekt – lidé zůstávají v nemovitostech, které by jinak prodali, protože přechod je příliš drahý. Sekundární trh tak zamrzá. Kvalitní byty z něj mizí, zůstávají jen vynucené prodeje a nemovitosti, které se dlouho neprodaly.
Data to potvrzují. Nabídka starších bytů v Praze meziročně klesla, zatímco ceny na sekundárním trhu vzrostly o 13,7 % – rychleji než u novostaveb (7,1 %). Cenový rozdíl mezi novým a starším bytem se zúžil na zhruba 16 %. Kupující, kteří dříve automaticky sahali po levnějším starším bytu, najednou zjišťují, že rozdíl už nestojí za kompromisy v kvalitě.
Proč první kupující míří k novostavbám
Lock-in efekt vytvořil na trhu zvláštní situaci. Sekundární nabídka vysychá – a kdo hledá byt poprvé, nemá z čeho vybírat. Novostavby se tak stávají nejen kvalitativní, ale i praktickou volbou.
Prvních kupujících se lock-in přímo netýká – žádnou starou sazbu neztrácejí. Jejich rozhodování ovlivňují jiné faktory: dostupnost, dispozice, energetická náročnost a předvídatelnost nákladů. Nový byt s energetickým štítkem A nebo B může ušetřit 2 000–4 000 Kč měsíčně na energiích oproti staršímu paneláku. Při současných cenách energií to za 10 let činí stovky tisíc korun.
V Praze je aktuálně v nabídce přibližně 6 000 nových bytů. Průměrná cena dosáhla 176 440 Kč/m² – meziročně o 8 % více. Poptávka převyšuje nabídku, nejatraktivnější jednotky se prodávají v neveřejných předprodejích o 5–10 % levněji než za ceníkovou cenu. Nevíte, kde začít? Zeptejte se našeho AI poradce – pomůže vám najít projekt podle rozpočtu a lokality.
Chci najít dostupnou novostavbu
Refinancování hypotéky: jak se připravit
Refixace neznamená, že musíte přijmout první nabídku své banky. Máte tři měsíce před koncem fixace na to, abyste prozkoumali alternativy. Refinancování u jiné banky může přinést úsporu v řádu desetin procenta – při čtyřmilionové hypotéce to za pět let dělá desítky tisíc korun.
Na co se zaměřit:
- Porovnejte minimálně 3 banky. Rozdíly mezi nabídkami se pohybují v rozmezí 0,2–0,5 procentního bodu. Využijte nezávislého hypotečního poradce – jeho služby platí banka, ne vy.
- Zvažte délku fixace. Krátká fixace (1–3 roky) má dnes nižší sazbu, ale nese riziko dalšího zdražení. Pětiletá fixace nabízí jistotu.
- Zkontrolujte si LTV. Pokud vaše nemovitost od roku 2021 výrazně zhodnotila, máte lepší poměr úvěru k hodnotě – a tím pádem nárok na nižší sazbu.
- Nepodceňujte mimořádné splátky. Před refixací můžete splatit část jistiny a snížit si tak měsíční zatížení.
Podrobný průvodce celým procesem – od kalkulace přes výběr banky až po podpis smlouvy – najdete v našem článku 
Co to znamená pro trh novostaveb
Refixační vlna 460 miliard korun nepůsobí izolovaně. Propojuje se s dalšími trendy, které formují český realitní trh v roce 2026:
1. Omezená nabídka nových bytů. Stavební řízení se sice zrychlila díky novému stavebnímu zákonu, ale efekt se projeví nejdříve v roce 2027–2028. Do té doby zůstane nabídka napjatá.
2. Zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky. Od dubna 2026 platí nová pravidla ČNB – přísnější limity LTV a tvrdší posuzování příjmů u investičních nemovitostí. To částečně přesměrovává poptávku od investorů zpět k vlastnímu bydlení. Podrobně jsme nová pravidla rozebrali v článku o 
3. Rostoucí reálné mzdy. Nominální mzdy rostou o 6–7 % meziročně, reálné o 3–4 %. Příjmová stránka se zlepšuje, což částečně kompenzuje vyšší splátky. Průměrná hrubá mzda v Praze překročila 62 000 Kč – dostupnost bydlení se tedy nehorší tak rychle, jak by naznačovaly samotné ceny nemovitostí.
4. Regionální přesuny. Kupující, kteří nedosáhnou na pražské ceny, se stále častěji dívají po novostavbách v Brně, Plzni nebo středních Čechách. Ceny tam rostou pomaleji a kvalita projektů se výrazně zlepšila. Tento trend posiluje i 
Přehled aktuálních cen podle lokality najdete v 
Tři scénáře na zbytek roku 2026
Optimistický: Geopolitické napětí opadne, výnosy dluhopisů se stabilizují. Sazby klesnou k 4,5 %. Refixace proběhne bolestivě, ale bez dramatických dopadů na spotřebu.
Základní: Sazby oscilují kolem 4,8–5,1 %. Sekundární trh zůstává zmrazený, novostavby dál zdražují o 5–8 % ročně. Lock-in efekt přetrvává minimálně do roku 2028.
Pesimistický: Další eskalace globálních konfliktů, sazby nad 5,5 %. Část domácností se dostane do finančních potíží, na trh přijdou nucené prodeje – ale ani ty nestačí pokrýt poptávku v Praze. ČNB nicméně uklidňuje: refixace za vyšší sazby při současném vývoji ekonomiky nepředstavuje systémové úvěrové riziko. Většina domácností má dostatečné rezervy.
Bez ohledu na scénář platí: nabídka nových bytů roste pomalu a poptávka neklesá. Kdo čeká na „správný moment", riskuje, že ho předběhnou ostatní.
Často kladené otázky
Co je refixace hypotéky a kdy nastává? Refixace je okamžik, kdy končí fixační období vaší hypotéky a banka vám nabídne novou sazbu. Typicky po 3 nebo 5 letech od podpisu smlouvy. Nabídku dostanete zhruba 3 měsíce předem – a nemusíte ji přijmout. Můžete přejít k jiné bance bez poplatku.
Vyplatí se počkat s nákupem bytu, až sazby klesnou?
Historicky vyčkávání nefunguje. Zatímco čekáte na levnější hypotéku, ceny nemovitostí rostou. V Praze zdražily novostavby od roku 2023 o více než 25 %. I kdyby sazby klesly o půl procenta, celková cena bydlení bude pravděpodobně vyšší. Podrobnější analýzu najdete v článku 
Jak lock-in efekt ovlivňuje ceny bytů? Lock-in efekt znamená, že vlastníci s výhodnou sazbou odmítají prodávat, protože by přišli o levnou hypotéku. To snižuje nabídku na sekundárním trhu a tlačí ceny nahoru – jak u starších bytů, tak u novostaveb, kam se přelévá poptávka.
Může mi banka při refixaci výrazně zvýšit sazbu? Ano, banka nabídne aktuální tržní sazbu. Nemá povinnost zachovat původní podmínky. Proto je klíčové porovnat nabídky více bank a případně refinancovat – přechod je bez poplatků po skončení fixace.
Další užitečné články
Data v článku vychází z veřejně dostupných zdrojů: Swiss Life Hypoindex (duben 2026), ČNB Blog, Deloitte Develop Index a ČBA Hypomonitor. Údaje se mohou měnit – ověřte si aktuální čísla před finančním rozhodnutím.