Praha 4 pod lupou: 47 projektů, 654 volných bytů a protichůdné cenové strategie
Praha 4: okres, kde developeři jedou na dvě rychlosti
Praha 4 je pátý nejdražší pražský okres s průměrnou cenou 181 tis. Kč/m² – levnější než centrum (Praha 2: 258 tis.), ale dražší než sever a východ (Praha 9: 168 tis.). Na první pohled nic překvapivého.
Překvapení je v pohybu. Za posledních 30 dní jsme v Praze 4 zaznamenali 177 cenových změn. Z toho 64 zdražení a 80 zlevnění. Praha 4 je jediný pražský okres, kde zlevnění převažují nad zdražováním. Všude jinde je to naopak.
Cenová mapa Prahy: kde je Praha 4
| Okres | Projektů | Bytů | Volných | Podíl vol. | Ø cena/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Praha 2 | 18 | 404 | 101 | 25 % | 258 tis. |
| Praha 7 | 10 | 569 | 206 | 36 % | 239 tis. |
| Praha 8 | 30 | 1 487 | 398 | 27 % | 195 tis. |
| Praha 3 | 15 | 879 | 243 | 28 % | 195 tis. |
| Praha 5 | 79 | 4 016 | 1 190 | 30 % | 189 tis. |
| Praha 6 | 29 | 867 | 281 | 32 % | 187 tis. |
| Praha 4 | 47 | 1 981 | 654 | 33 % | 181 tis. |
| Praha 9 | 55 | 4 495 | 1 680 | 37 % | 168 tis. |
| Praha 10 | 49 | 3 534 | 1 029 | 29 % | 168 tis. |
| Praha 15 | 7 | 542 | 141 | 26 % | 156 tis. |
| Praha-východ | 54 | 2 209 | 714 | 32 % | 122 tis. |
| Praha-západ | 22 | 530 | 211 | 40 % | 117 tis. |
Zdroj: novostavby.ai, data k 15. 5. 2026. Pouze okresy s více než 50 sledovanými jednotkami.
Praha 4 je přesně uprostřed – 47 projektů, 1 981 bytů, 654 volných (33 %). Cenově sedí mezi Prahou 5 (189 tis.) a Prahou 9 (168 tis.). Zajímavé je, že Praha 4 má vyšší podíl volných bytů (33 %) než Praha 2 (25 %) nebo Praha 8 (27 %).
Pro srovnání s jinými městskými částmi čtěte 
TrhCena za m² novostavby Praha 2026 – přehled podle městských částíPřečíst článek →. Celkový pohled na pražský trh nabízí 
TrhCeny novostaveb Praha Q1 2026 – aktuální cenový index a vývojPřečíst článek →.
Dva protichůdné pohyby v jednom okresu
JRD Horizont Kamýk: −5,8 % na 79 bytech
Největší cenový pohyb v celé Praze za poslední měsíc. JRD zlevnilo 79 bytů v projektu Horizont Kamýk najednou – průměrně o 5,8 %. U projektu s cenou kolem 170 tis. Kč/m² to znamená úsporu řádově stovky tisíc na bytu.
Bytové domy Lužiny: +2,7 % na 73 bytech
Na opačném konci Prahy 4 zdražily Bytové domy Lužiny o 2,7 % u 73 jednotek. Jiný developer, jiná strategie, ale stejný okres.
City Lofts Chodov: +1,3 % na 27 bytech
Gartal posunul ceny u City Lofts Chodov nahoru o 1,3 % – mírný nárůst u 27 jednotek. Projekt je na 203 tis. Kč/m², výrazně nad průměrem Prahy 4 (181 tis.).
Tyto tři projekty ilustrují, proč je „průměrná cena v Praze 4" číslo s omezenou vypovídací hodnotou. Dva developeři zdražují, jeden výrazně zlevňuje – a přitom jsou ve stejném okresu.
Chci porovnat projekty v Praze 4 – podívejte se na aktuální ceníky a dostupnost.
Co stojí za protichůdnými strategiemi
Proč JRD zlevňuje? Horizont Kamýk má velký počet jednotek a relativně nižší cenovou hladinu (kolem 170 tis./m²). Zlevnění o 5,8 % může být reakce na pomalejší prodej – nebo strategické podstřelení konkurence, která zdražuje.
Proč ostatní zdražují? Bytové domy Lužiny a City Lofts Chodov jdou opačným směrem. Lužiny zdražily u 73 bytů najednou, Gartal u 27. V kontextu Prahy 5, kde zdražení převažují 20:1, to dává smysl – jenže Praha 4 se jako celek chová opačně.
Výsledek: Praha 4 je okres, kde proti sobě stojí dva přístupy. Jeden developer snižuje ceny a hledá objem. Druhý zvyšuje a spoléhá na kvalitu a pozici. Kupující v Praze 4 mají víc prostoru k porovnávání než kdekoli jinde v Praze.
Praha 4 ve srovnání s ostatními okresy
| Ukazatel | Praha 4 | Praha celkem |
|---|---|---|
| Cenové změny za 30 dní | 177 | 1 500+ |
| Poměr zdražení : zlevnění | 64 : 80 | ~2 : 1 |
| Ø zdražení | +1,5 % | +3,0 % |
| Ø zlevnění | −5,7 % | −4,5 % |
| Podíl volných | 33 % | 30 % |
Praha 4 je jediný pražský okres, kde zlevnění převažují. Průměrné zlevnění (−5,7 %) je navíc výraznější než celopražský průměr (−4,5 %). Zároveň průměrné zdražení (+1,5 %) je nejnižší ze všech pražských okresů.
Celý přehled cenových pohybů po okresech najdete v 
TrhCenové pohyby novostaveb – květen 2026: kdo zdražil a kdo zlevnilPřečíst článek →.
Na co se dívat, pokud hledáte v Praze 4
Sledujte projekty, které zlevnily. Horizont Kamýk není jediný – v Praze 4 zlevnilo 80 bytů za měsíc. Některé z nich jsou atraktivní jednotky v dobrých lokalitách.
Porovnávejte uvnitř okresu, ne s průměrem. Rozdíl mezi nejlevnějším a nejdražším projektem v Praze 4 může být i 80 tis. Kč/m². Průměr 181 tis. je jen statistika.
Zvažte sousední okresy. Praha 10 (168 tis./m²) a Praha 5 (189 tis./m²) jsou cenově blízko, ale s odlišnou dynamikou. Praha 5 téměř výhradně zdražuje, Praha 10 převážně také. Praha 4 je výjimka.
Chci najít byt v Praze 4 nebo okolí – filtrujte podle ceny, dispozice a lokality. Nebo se rovnou zeptejte AI poradce, jaký projekt v okolí Prahy 4 odpovídá vašim požadavkům.
Často kladené otázky
Kolik stojí novostavba v Praze 4?
Průměrná cena novostavby v Praze 4 je 181 tis. Kč/m². U bytu 2+kk (57 m²) to znamená přibližně 10,3 mil. Kč. Konkrétní ceny se ale liší projekt od projektu – od 140 do 210 tis. Kč/m².
Zdražují novostavby v Praze 4?
Smíšeně. Za poslední měsíc převažovaly zlevnění (80) nad zdražováním (64). Praha 4 je jediný pražský okres s tímto trendem. Některé projekty zdražují, jiné výrazně zlevňují.
Kolik je v Praze 4 volných bytů v novostavbách?
K 15. 5. 2026 je v Praze 4 volných 654 bytů ve 47 projektech. To je 33 % z celkového počtu 1 981 sledovaných jednotek.