Kdy je nejlepší čas koupit novostavbu? Sezónní analýza trhu

Krátká odpověď: záleží, ale data mluví jasně

„Kdy mám koupit byt?“ je nejčastější otázka, kterou od lidí slyšíme. Obvyklá poradenská odpověď zní „co nejdříve“. My jsme se podívali na čísla – a ta říkají něco konkrétnějšího.

Sledujeme přes 16 900 volných bytů v téměř 1 500 aktivních projektech po celém Česku. U každého bytu zaznamenáváme změny cen i stavů – den po dni, byt po bytu. Díky tomu vidíme vzorce, které jsou pouhým okem neviditelné.

A vzorce existují. Trh novostaveb má svou sezónnost – a kdo ji zná, může ušetřit statisíce.

Jaro a podzim: dva vrcholy roku

Český realitní trh má dva jasné vrcholy. První přichází na jaře, typicky v květnu a červnu. Druhý nastává v září, po návratu z dovolených a před začátkem školního roku.

Na jaře bývá na trhu výrazně více aktivních kupujících než v zimě – podle odhadů analytiků až o třetinu. Byty se prodávají násobně rychleji – medián doby prodeje činí 18 dní oproti 54 dnům v lednu. A kde je poptávka, rostou ceny.

Naše data to potvrzují. Jen za květen 2026 jsme zaznamenali 864 zdražení oproti pouhým 199 zlevněním. Poměr 4,3 ku 1 ve prospěch růstu. V dubnu to bylo 847 zdražení proti 378 zlevněním – tedy stále převaha růstu, ale „jen“ v poměru 2,2 ku 1.

Zářijový vrchol má jinou dynamiku. Rodiny, které přes léto váhaly, se po prázdninách rozhodnou jednat. Nový školní rok funguje jako psychologický deadline – nikdo nechce stěhovat děti uprostřed pololetí. Developeři to vědí a září je oblíbený měsíc pro spuštění nových etap.

Trend je zřejmý: čím hlubší jaro, tím agresivněji developeři zdražují. A kdo propásne jarní okno, má druhou šanci v září – ale za vyšší cenu.

Kdy developeři hýbou ceníky

Cenové změny nejsou náhodné. Mají svůj rytmus.

Na jaře dochází k průměrnému zdražení o 4–6,5 %. To odpovídá i širšímu trendu na českém trhu – v období dubna až června rostou ceny rezidenčních nemovitostí výrazněji než v zimních měsících.

Zajímavější je ale pohled na zlevnění. Když developer zlevní, jde v průměru o 7–10 %. To znamená, že pokud narazíte na byt se sníženou cenou, úspora bývá výraznější, než kolik činí běžné zdražení. Kde takové příležitosti hledat? TrhCenové pohyby novostaveb – květen 2026: kdo zdražil a kdo zlevnilPřečíst článek →

Kdy se prodává nejvíc – a co to znamená pro vás

Sledujeme nejen ceny, ale i stavy bytů – kdy se změní z „volný“ na „rezervovaný“ nebo „prodaný“.

Za duben a květen 2026 zaznamenáváme průměrně 600–900 prodejů týdně. Některé týdny přesáhly i 1 200. K tomu stovky nových rezervací.

Vysoká prodejní aktivita na jaře znamená dvě věci:

1. Menší výběr. Nejatraktivnější dispozice a patra mizí jako první. TrhNejprodávanější byty Praha 2025–2026 – cena 2+kk, 1+kk a 3+kkPřečíst článek →
2. Méně prostoru pro vyjednávání. Když developer vidí frontu zájemců, nemá důvod ustupovat z ceny.

Na druhé straně spektra stojí zimní měsíce – listopad až únor. Prodeje klesají, developeři jsou ochotnější jednat o ceně a mediánová doba prodeje se natáhne na 40–60 dní. Pro kupujícího, který nemusí spěchat, je to zlatý čas.

Prosinec je v tomhle ohledu zvláštní měsíc. Mnoho prodejců – i developerů – chce uzavřít obchody do konce kalendářního roku. Důvody jsou účetní i psychologické. Výsledek? Prosincové nabídky občas obsahují bonusy, které jindy neuvidíte: bezplatné garážové stání, sklep v ceně nebo příspěvek na klientské změny.

Vrácené rezervace: skrytá příležitost

Jeden z nejzajímavějších vzorců, které jsme v datech objevili, jsou vrácené rezervace – byty, které se vrátí do prodeje poté, co předchozí zájemce odstoupil.

Za duben 2026 se do nabídky vrátilo přes 1 000 bytů. V květnu to bylo dalších 630. Proč je to zajímavé?

Vrácený byt se často prodává za původní (nebo i nižší) cenu, zatímco okolní byty mezitím zdražily. Je to jako kupón na slevu uprostřed býčího trhu. Klíč je o nich vědět včas – dříve, než je zabere někdo jiný.

Právě proto má smysl sledovat trh průběžně, ne jen tehdy, když se rozhodnete kupovat. Kdo má přehled, ten vyhrává.

Jak takový byt poznat? Nově dostupná jednotka v projektu, kde se ostatní byty pravidelně prodávají, je dobrý signál. Naopak byt, který se vrátil v projektu s nulovou prodejní aktivitou, může signalizovat problém na straně developera – třeba opožděnou stavbu nebo spor s dodavatelem.

Hypoteční sazby a jejich sezónní vliv

Cena bytu je jen polovina rovnice. Druhou tvoří náklady na financování.

V roce 2024 činila průměrná hypoteční sazba přibližně 5,07 %. Ke konci roku 2025 se podle Swiss Life Hypoindexu držela kolem 4,9 %. Na začátku roku 2026 se sazby podle dat ČBA Hypomonitoru dostaly na 4,46 %. Analytici očekávají, že se budou v roce 2026 pohybovat v pásmu 4,5–5,0 %, bez dramatického zlomu.

Co to znamená prakticky? U hypotéky 5 milionů Kč na 30 let představuje rozdíl 0,5 procentního bodu asi 1 500 Kč měsíčně. Za celou dobu splácení je to přibližně 540 000 Kč.

Banky navíc mívají na přelomu roku a v lednu akční nabídky, protože chtějí nastartovat nový rok silnými čísly. Kombinace nižší ceny bytu v zimě + akční sazba = maximální úspora.

Zde je důležitý detail: hypoteční sazba se dá refinancovat. Cena bytu ne. Pokud koupíte byt za dobrou cenu při vyšší sazbě, za 3–5 let při refixaci můžete přejít na nižší úrok. Ale pokud čekáte na nižší sazbu a byt mezitím zdraží o 10 %, tu ztrátu už nedoběhnete.

V prvním čtvrtletí 2025 vzrostly ceny nových bytů meziročně o 12–16 % (podle zdroje a metodiky). To je mnohem víc, než kolik ušetříte na o půl bodu nižší sazbě. Matematika je jednoznačná: na ceně bytu záleží víc než na ceně peněz.

PrůvodceHypotéka na novostavbu 2026 – sazby, zálohy a jak na ni dosáhnoutPřečíst článek →

Kdy developeři spouštějí nové projekty

Nové projekty vstupují na trh v dávkách – a načasování není náhodné.

Z našich dat vyplývá, že developeři spouštějí prodeje nejčastěji na podzim (říjen–prosinec) a na jaře (březen–duben). Podzimní vlna přináší projekty, které se budou stavět v následujícím roce. Jarní vlna zachycuje ty, kde se prodej spouští spolu s reálným zahájením stavby.

Proč je to důležité? Při startu prodeje mívají developeři nejnižší ceny – tzv. „předprodejní“ ceník. S postupem stavby a klesající nabídkou volných bytů ceny rostou. Kdo sleduje novinky a vstoupí na začátku, často nakoupí o 5–10 % levněji než ten, kdo přijde o půl roku později.

Má to ale háček. Předprodejní ceník znamená, že kupujete byt, který ještě nestojí. Kolaudace může být za 18–24 měsíců. To vyžaduje důvěru v developera a ochotu vázat peníze na delší dobu. Na druhou stranu – u zavedených developerů je předprodej často jediná cesta, jak se k nejlepším bytům vůbec dostat. Patra s výhledem a rohové byty mizí v první vlně.

Skutečná odpověď: osobní timing vs. tržní timing

Data ukazují jasný vzorec:

• Nejlevnější nákup: listopad–únor (nižší ceny, menší konkurence, vyjednávací prostor)
• Největší výběr nových projektů: říjen–listopad a březen–duben
• Nejdražší nákup: květen–červen (nejvíc kupujících, rychlé prodeje, minimální slevy)
• Skryté příležitosti: vrácené rezervace, které se objevují průběžně – nejvíc jich je na jaře po prvotní vlně

Ale to je jen polovina pravdy.

Tržní timing funguje, pokud máte na výběr – pokud vaše životní situace umožňuje čekat 3–6 měsíců. Pokud potřebujete bydlet do září kvůli škole dětí, nemá smysl čekat na zimní slevy.

Důležitější než trefit měsíc je trefit projekt. Rozdíly v ceně za m² mezi projekty ve stejné lokalitě bývají 15–30 %. To je řádově víc než sezónní výkyv 3–8 %.

Jinak řečeno: špatný projekt koupený v „perfektní“ měsíc je pořád špatný nákup. A dobrý projekt koupený v květnu – i za jarní cenu – je pořád dobrý nákup, pokud lokalita, developer a dispozice sedí.

Co dělat – praktický plán

Pokud máte čas (6+ měsíců):

1. Začněte sledovat trh teď – poznáte cenovou hladinu a naučíte se rozlišovat dobrou nabídku od průměrné
2. Vyřiďte si předschválení hypotéky v létě, kdy banky mají méně práce
3. Kupujte v listopadu–lednu, kdy je menší konkurence
4. Sledujte nové projekty – vstupní ceny bývají nejnižší

Pokud kupujete teď (jaro/léto):

1. Neváhejte – nejlepší byty mizí za dny, ne týdny
2. Sledujte vrácené rezervace
3. Zaměřte se na projekty s menší mediální viditelností – velcí developeři mají vyšší marže
4. Porovnávejte – TrhCena za m² novostavby Praha 2026 – přehled podle městských částíPřečíst článek → jsou obrovské

Bez ohledu na načasování:

• Porovnejte minimálně 5–10 projektů ve vaší lokalitě
• Zkontrolujte prodejní dynamiku – projekt, kde se nic neprodává, může mít problém
• Ověřte developera – historie, reference, finanční stabilita

Chci najít novostavbu teď →

Nechte data pracovat za vás

Každý den sledujeme tisíce bytů a zaznamenáváme každou změnu – ceny, stavy, nové projekty i vrácené rezervace. TrhPřes 1 600 prodaných bytů za měsíc – co říká trh novostaveb v květnu 2026Přečíst článek → vám ukáží, kde se trh hýbe a které projekty jsou v pohybu. Nemusíte trávit víkendy procházením webů jednotlivých developerů. Stačí se podívat na jedno místo.

A pokud chcete poradit s konkrétním výběrem – nebo se jen zeptat, jestli je teď správný čas zrovna pro vás – jsme tu.

Chci se poradit →