Smlouva o smlouvě budoucí – rizika, která developer nezmíní
Co je smlouva o smlouvě budoucí kupní a proč na ní záleží
Podepsali jste 
SSBK je právně závazná. Upravuje ji § 1785–1788 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Pokud ji podepíšete a pak si to rozmyslíte, developer má právo žádat splnění – nebo smluvní pokutu. Proto je klíčové vědět, co v ní hledat a kde tlačit na změny.
Proč developer nabízí SSBK místo kupní smlouvy
U novostaveb ve výstavbě kupujete něco, co ještě neexistuje. Byt nemá číslo jednotky, kolaudaci, ani přesnou výměru. Kupní smlouva vyžaduje přesně identifikovaný předmět – a ten zatím chybí. SSBK tento problém řeší: zavazuje obě strany k budoucímu převodu, ale konkrétní parametry upřesní až po dokončení stavby.
To dává smysl. Problém je v tom, kdo tu smlouvu psal. Návrh vždy připravuje developer (resp. jeho právníci), a ten logicky chrání své zájmy. Vy dostanete hotový text a máte pár dní na podpis. Většina lidí podepíše bez úprav – a to je chyba.
Nevyvážené smluvní pokuty – první velký problém
Typická SSBK obsahuje pokuty za obě strany. Na papíře to vypadá férově. V praxi ale vypadá srovnání takhle:
| Situace | Pokuta pro kupujícího | Pokuta pro developera |
|---|---|---|
| Odstoupení od smlouvy | 10–20 % z ceny bytu | 0–5 % z ceny bytu |
| Zpoždění s platbou / dokončením | 0,05–0,1 % denně | 0,01–0,05 % denně |
| Neposkytnutí součinnosti | Právo developera odstoupit + pokuta | Žádná sankce |
Když kupujete byt za 8 milionů a odstoupíte, zaplatíte 800 000–1 600 000 Kč. Když developer nedostaví včas, jeho pokuta je zlomek – někdy doslova tisícikoruny za den. Tohle je standardní praxe, ale není to fér.
Co požadovat: Symetrii. Pokud platíte 0,05 % denně za zpoždění platby, developer by měl platit stejnou sazbu za zpoždění dokončení. Minimálně trvejte na pokutě alespoň 0,03 % denně z kupní ceny za každý den prodlení se stavbou.
Termín dokončení – datum, které nic neznamená
Smlouva obvykle obsahuje „předpokládaný termín dokončení" nebo „orientační termín kolaudace". Slovo „předpokládaný" je klíčové – developer se k němu právně nezavazuje.
V praxi to znamená: developer napíše Q2 2027, reálně dokončí v Q4 2027, a vy nemáte nárok na nic. Protože ve smlouvě stojí „předpokládaný", nikoliv „závazný" termín.
Co požadovat:
- Závazný nejzazší termín dokončení – konkrétní datum, ne kvartál
- Automatická smluvní pokuta za každý den prodlení po tomto datu
- Právo odstoupit bez sankce, pokud zpoždění přesáhne stanovenou lhůtu (typicky 6–12 měsíců)
- Písemné oznámení developera o změně harmonogramu – ne jen aktualizaci na webu
Podle § 1785 a § 1788 občanského zákoníku platí: strany se zavazují uzavřít smlouvu ve sjednané lhůtě, jinak do jednoho roku. Pokud oprávněná strana nevyzve druhou k uzavření smlouvy včas, závazek z SSBK zaniká. Tohle běží i proti vám – nenechte lhůtu propadnout.
Tolerance plochy bytu – skrytá ztráta stovek tisíc
Tohle je jedno z nejpodceňovanějších rizik. SSBK běžně obsahuje klauzuli typu: „Výměra bytu se může lišit od projektové dokumentace o ± 5 %." Některé smlouvy jdou až na ± 10 %.
Co to znamená v praxi? Koupíte byt 70 m² za 7 000 000 Kč. Developer postaví 66,5 m² (minus 5 %). Plocha se zmenšila, ale cena zůstává stejná. Zaplatíte 7 milionů za byt, který je o 3,5 m² menší – při ceně 100 000 Kč/m² je to ztráta 350 000 Kč.
Co požadovat:
- Maximální toleranci ± 2 % – víc je neúměrné
- Přepočet ceny při odchylce nad toleranci – pokud je byt menší, platíte méně; pokud větší, developer fakturuje rozdíl
- Právo odstoupit při odchylce nad 3–5 % bez sankce
- Měření podle normy ČSN EN ISO 9836 nebo dle prohlášení vlastníka – ne podle „projektové dokumentace"
Tady pozor: developer často argumentuje, že projektová plocha je „orientační". To je pravda ve fázi vizualizací, ale v momentě podpisu SSBK by měla být plocha co nejpřesnější, a smlouva by měla jasně říct, co se stane, když se liší.
Změna projektu – co developer smí změnit bez vašeho souhlasu
Typická klauzule: „Developer si vyhrazuje právo provést změny projektu, které nemají podstatný vliv na charakter bytu." Co je „podstatný vliv"? To smlouva neříká. A právě v této vágnosti je háček.
V praxi developeři mění:
- Materiály fasády, společných prostor, výtahů
- Rozložení parkovacích stání
- Dispozice společných prostor (kolárna, kočárkárna)
- Orientaci bytového domu (ano, i to se stalo)
- Vybavení bytu – jiný typ podlah, obkladů, sanity
Co požadovat:
- Taxativní výčet změn, které developer smí provést bez souhlasu
- Právo na písemný souhlas kupujícího u jakýchkoli změn ovlivňujících dispozici, plochu, orientaci nebo vybavení bytu
- Právo odstoupit bez sankce, pokud developer provede změnu, se kterou nesouhlasíte
- Konkrétní specifikaci standardu – ne „kvalitní obklady", ale „obklady Rako série XY nebo ekvivalent"
Odstoupení od smlouvy – vy nemůžete, developer ano
Tohle je asi nejvíc frustrující bod. Developer si ve smlouvě typicky zajistí několik důvodů pro odstoupení: nesplnění platebního kalendáře (i při zpoždění 5 dní), neposkytnutí součinnosti, nebo třeba „nemožnost realizace projektu". Váš důvod pro odstoupení? Většinou žádný – kromě situace, kdy developer poruší svůj závazek.
A i když máte právo odstoupit, sankce jsou dramaticky odlišné:
- Developer odstoupí → vrátí vám zaplacené zálohy (někdy minus „administrativní poplatek" 50 000–100 000 Kč)
- Vy odstoupíte → přijdete o rezervační poplatek + smluvní pokuta 10–20 % z kupní ceny
Podle § 1787 občanského zákoníku má oprávněná strana právo domáhat se určení obsahu smlouvy u soudu. To platí i pro vás – ale soudní řízení trvá roky a developer mezitím může byt prodat.
Co požadovat:
- Výslovné důvody pro odstoupení kupujícího – zpoždění nad X měsíců, podstatná změna projektu, odchylka plochy nad Y %
- Vrácení všech zaplacených záloh při oprávněném odstoupení – bez „administrativních poplatků"
- Smluvní pokutu pro developera při bezdůvodném odstoupení z jeho strany (ne jen vrácení záloh)
- Maximální lhůtu pro vrácení záloh po odstoupení – typicky 30 dní, ne „bez zbytečného odkladu"
Platební kalendář a úschova peněz
SSBK obsahuje platební harmonogram. Typicky: 10–20 % při podpisu SSBK, další zálohy v průběhu stavby, doplatek při kolaudaci. Klíčová otázka je: kam ty peníze jdou?
Ideální varianta je úschova u advokáta nebo notáře. Developer dostane zálohy až po splnění milníků (základy, hrubá stavba, kolaudace). Realita je ale jiná – mnoho developerů požaduje přímou platbu na svůj účet, bez jakékoli úschovy.
Proč je to riziko? Pokud developer zkrachuje, vaše peníze jsou součástí konkurzní podstaty. Stojíte v řadě s ostatními věřiteli a šance na vrácení plné částky je mizivá. Zákon o realitním zprostředkování (č. 39/2020 Sb.) sice řeší úschovu u zprostředkovatelů, ale samotný developer touto povinností vázán není.
Co požadovat:
- Úschovu záloh u nezávislého advokáta nebo notáře
- Uvolňování po milnících – ne vše najednou při podpisu
- Bankovní záruku nebo pojištění pro případ insolvence developera
- Pokud developer odmítá úschovu, minimálně ověřte jeho finanční zdraví – veřejný rejstřík, sbírka listin, insolvenční rejstřík
Kdy od smlouvy odejít – varovné signály
Ne každá SSBK je špatná. Ale existují varovné signály, při kterých byste měli zvážit, jestli vůbec pokračovat:
- Developer odmítá jakékoliv úpravy smlouvy – „berete, nebo neberete" je signál, že s vámi nepočítá jako s partnerem
- Tolerance plochy nad 5 % – to je neúměrné riziko
- Žádná pokuta za zpoždění stavby – developer nese nulovou odpovědnost
- Zálohy bez úschovy u developera bez prokazatelné historie
- Vágní specifikace standardu – „standardní vybavení dle ceníku" bez jakéhokoli konkrétního popisu
- Právo developera postoupit smlouvu na třetí stranu bez vašeho souhlasu
- Nepřiměřeně krátká lhůta na podpis – méně než 7 dní na prostudování smlouvy znamená, že developer nechce, abyste ji četli
Pokud narazíte na víc než dva z těchto bodů, nechte smlouvu posoudit právníkem specializovaným na nemovitostní právo. A pokud developer odmítne i minimální úpravy – zvažte, jestli chcete takového partnera na příští 2–3 roky výstavby.
Na novostavby.ai najdete stovky projektů od desítek developerů. Porovnejte nabídky, zkontrolujte stav prodeje a vybírejte od ověřených stavitelů.
Co zkontrolovat, než SSBK podepíšete – checklist
- Přesná identifikace bytu – číslo, podlaží, dispozice, projektová plocha
- Kupní cena včetně DPH – a co přesně zahrnuje (sklep, parkování, standard)
- Závazný termín dokončení – konkrétní datum, ne „předpoklad"
- Smluvní pokuty – symetrie pro obě strany
- Tolerance plochy – max ± 2 %, s přepočtem ceny
- Specifikace standardu – konkrétní materiály, ne obecné popisy
- Podmínky odstoupení – pro obě strany, včetně důvodů a lhůt
- Platební kalendář – úschova záloh, milníky pro uvolnění
- Právo developera na změny – taxativní výčet, souhlas kupujícího
- Zajištění pro případ insolvence – bankovní záruka, pojištění
Investice 5 000–15 000 Kč za kontrolu smlouvy právníkem je zlomek toho, o co můžete přijít. U bytu za 8 milionů je to 0,1 % z ceny. Žádný rozumný člověk nekupuje auto za 2 miliony bez toho, aby ho nechal zkontrolovat mechanikem – a u bytu za čtyřnásobek to spousta lidí dělá. Nezapomeňte si také prostudovat 
Po podpisu kupní smlouvy a kolaudaci vás čeká 
Potřebujete pomoct s výběrem projektu nebo chcete porovnat nabídky? Náš AI poradce vám pomůže najít novostavbu podle vašich požadavků.
Často kladené otázky o smlouvě o smlouvě budoucí
Je smlouva o smlouvě budoucí kupní právně závazná? Ano. SSBK je plně závazný dokument podle § 1785 občanského zákoníku. Pokud ji podepíšete a nesplníte své závazky, developer může požadovat smluvní pokutu nebo se domáhat uzavření kupní smlouvy u soudu. Stejné právo máte i vy vůči developerovi.
Můžu od SSBK odstoupit, když mi banka zamítne hypotéku?
Záleží na znění smlouvy. Standardně SSBK toto právo automaticky neobsahuje – musíte si ho vyjednat. Trvejte na klauzuli, která vám umožní odstoupit bez sankce při doloženém zamítnutí 
Jaký je rozdíl mezi SSBK a kupní smlouvou? SSBK je závazek, že v budoucnu uzavřete kupní smlouvu – používá se u bytů ve výstavbě, které ještě nemají kolaudaci. Kupní smlouva je finální dokument, na jehož základě dojde k převodu vlastnictví a zápisu do katastru nemovitostí. SSBK typicky obsahuje podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy – cenu, identifikaci bytu, termíny.
Co dělat, když developer po podpisu SSBK zvýší cenu? Pokud je kupní cena pevně stanovena v SSBK, developer nemá právo ji jednostranně zvýšit. Výjimkou jsou inflační doložky – některé smlouvy obsahují mechanismus navázaný na stavební index nebo inflaci. Před podpisem zkontrolujte, jestli smlouva neobsahuje klauzuli umožňující „úpravu ceny v závislosti na vývoji nákladů". Pokud ano, trvejte na zastropování maximální změny (např. max + 5 %).
Další užitečné články:
Článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní vždy doporučujeme konzultaci s advokátem specializovaným na nemovitostní právo.