Reklamace vad novostavby – lhůty, postup a vaše práva

Nový byt, staré problémy – kdy a jak reklamovat

Převzali jste klíče od novostavby, nastěhovali se a za pár týdnů zjistíte: na stropě vlhká skvrna, okna netěsní, podlaha praská. Jenže developer tvrdí, že „to je v normě". Co teď?

Reklamace vady novostavby není otázka slušnosti developera – je to vaše zákonné právo, zakotvené už v PrůvodceSmlouva o smlouvě budoucí – rizika, která developer nezmíníPřečíst článek →. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) přesně definuje, co můžete požadovat, dokdy to musíte nahlásit a jak má developer reagovat. Tenhle článek vám dá kompletní přehled – od typů vad přes lhůty až po konkrétní kroky.

Jaké vady novostaveb existují

Ne každá vada je stejná. Zákon rozlišuje dvě hlavní kategorie a od toho se odvíjí vaše lhůta na reklamaci.

Co je a co není vada

Pár příkladů, ať je to konkrétní:

• Trhlina ve zdi šířky nad 1 mm → vada (může značit statický problém)
• Vlasové trhliny v omítce → obvyklý jev u novostaveb (sedání stavby), ale pokud se rozšiřují, reklamujte
• Rosení oken → záleží na kontextu – při extrémním rozdílu teplot může být normální, při běžném provozu jde o vadu
• Hluk od sousedů → pokud překračuje normy ČSN, je to vada zvukové izolace

Záruční doby – kolik času máte

Tohle je klíčová informace, kterou spousta kupujících nezná nebo si ji plete.

Základní přehled lhůt

Podle § 2629 občanského zákoníku:

• Stavba (nemovitá věc): právo z vadného plnění – 5 let od převzetí
• Spotřební materiál a vybavení: standardní záruční doba 24 měsíců
• Skrytá vada: musíte ji oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistíte, nejpozději do 5 let

Pozor na důležitý detail: lhůta 5 let platí pro vady samotné stavby. Ale pokud máte ve smlouvě kratší záruku na konkrétní prvky (spotřebiče, kování, kohouty), řiďte se tou. Zároveň developer nemůže zákonnou lhůtu zkrátit pod 24 měsíců u zjevných vad – to by bylo v rozporu s § 1814 OZ (ochrana spotřebitele).

Kdy lhůta začíná běžet

Rozhodující okamžik je datum převzetí bytu (předávací protokol). Ne kolaudace, ne podpis kupní smlouvy, ne zápis do katastru. Datum, kdy jste fyzicky převzali byt a podepsali předávací protokol.

Proto je tak důležité předávací protokol nepodcenit. Každou vadu, kterou při přejímce vidíte, do něj zapište. Co tam napíšete, máte zdokumentované od minuty nula.

Předávací protokol – první obranná linie

Při přejímce bytu máte právo projít každou místnost, každý detail. Developer vás bude tlačit, ať to „odbavíte". Nenechte se.

Co kontrolovat při přejímce

• Stěny a stropy – trhliny, nerovnosti, vlhké skvrny
• Okna a dveře – těsnost, funkčnost kování, poškrábání skel
• Podlahy – rovnost (vodováha), praskliny, zvuky při chůzi
• Rozvody vody – tlak, teplá/studená, odtok
• Elektroinstalace – funkčnost zásuvek, vypínačů, jističů
• Obklady a dlažby – prasklé kusy, duté zvuky (poklepem)
• Balkón/terasa – spád pro odtok vody, stav zábradlí

Každou vadu zapište do protokolu a ideálně vyfoťte. Pokud developer odmítne vadu zapsat, napište to vy sami na svůj výtisk a nechte si ho podepsat.

Jak reklamaci správně podat – krok za krokem

Teď to nejdůležitější: jak postupovat, když vadu objevíte.

1. Zdokumentujte vadu

Než cokoliv pošlete developerovi:

• Foťte a natáčejte – detailní záběry vady, celkový pohled na místnost
• Zaznamenejte datum – kdy jste vadu poprvé zjistili
• Změřte, co jde – šířku trhliny, rozlohu vlhké skvrny, teplotu v místnosti
• Uschovejte důkazy – pokud něco kape, dejte pod to nádobu a foťte průběžně

2. Pošlete písemnou reklamaci

Ústní oznámení nestačí. Vždy písemně – e-mailem s potvrzením o doručení nebo doporučeným dopisem.

Co musí reklamace obsahovat:

• Vaše identifikační údaje (jméno, adresa, číslo smlouvy)
• Přesný popis vady (kde, co, kdy zjištěna)
• Fotodokumentace
• Odkaz na záruční dobu (§ 2629 OZ)
• Váš požadavek (oprava, sleva, případně odstoupení)
• Lhůta pro odpověď (30 dní je zákonný standard)

3. Počkejte na odpověď – developer má 30 dní

Podle § 19 zákona o ochraně spotřebitele (č. 634/1992 Sb.) musí prodávající reklamaci vyřídit do 30 kalendářních dnů od jejího přijetí. Pokud to nestihne a nedohodne se s vámi na prodloužení, můžete od smlouvy odstoupit nebo požadovat slevu.

4. Trvejte na písemném vyjádření

Developer musí písemně potvrdit přijetí reklamace a sdělit vám, jak ji hodlá vyřešit. Pokud reklamaci zamítne, musí to zdůvodnit. „Není to vada" bez vysvětlení nestačí.

5. Nepodepisujte souhlas s odstraněním, dokud není hotovo

Developer vás může požádat, abyste podepsali, že vada byla odstraněna. Podepište to až poté, co se osobně přesvědčíte, že oprava je skutečně v pořádku. Jinak se zbavujete dalších nároků.

Co můžete požadovat

Občanský zákoník vám dává několik možností. Záleží na závažnosti vady.

Při nepodstatném porušení smlouvy (§ 2107 OZ)

• Opravu vady – developer musí vadu odstranit na vlastní náklady
• Přiměřenou slevu z kupní ceny – pokud opravu nechcete nebo ji developer nedokáže provést

Při podstatném porušení smlouvy (§ 2106 OZ)

• Všechno výše uvedené, plus:
• Dodání nové věci (u vyměnitelných prvků – dveře, okna, spotřebiče)
• Odstoupení od smlouvy – krajní řešení, ale zákon ho umožňuje

Kdy je porušení „podstatné"

Vada je podstatná, pokud byste smlouvu neuzavřeli, kdybyste o ní věděli předem. Například: nefunkční hydroizolace, statické trhliny v nosných zdech, nebo byt s výrazně menší plochou, než je ve smlouvě.

Nejčastější vady novostaveb v praxi

Z naší zkušenosti s tisíci projektů na novostavby.ai se některé vady opakují stále dokola.

Top 10 reklamovaných vad

1. Vlhkost a zatékání – špatná hydroizolace, netěsné spoje na balkonech
2. Trhliny ve zdech – sedání stavby, ale i konstrukční chyby
3. Vadná okna – netěsnost, rosení, nefunkční kování
4. Nerovné podlahy – odchylka nad 2 mm na 2 m je vada (ČSN 74 4505)
5. Hluk – nedostatečná zvuková izolace mezi byty
6. Nefunkční odvětrávání – hlavně v koupelnách bez okna
7. Problémy s topením – podlahové topení nerovnoměrně hřeje
8. Špatné spárování obkladů – prasklé spáry, odpadávající obklady
9. Vadné zámky a kování – dveře se zasekávají, kliky padají
10. Elektroinstalace – nefunkční zásuvky, špatně zapojené jističe

Vzor reklamačního dopisu

Tady je šablona, kterou můžete použít. Upravte si ji podle vaší situace.

---

Předmět: Reklamace vady bytu č. [číslo] – [název projektu]

Vážení,

dne [datum] jsem převzal/a byt č. [číslo bytu] v projektu [název projektu] na adrese [adresa]. Kupní smlouva č. [číslo smlouvy] ze dne [datum smlouvy].

Dne [datum zjištění] jsem zjistil/a následující vadu: [Podrobný popis vady – kde se nachází, jak se projevuje, od kdy]

V příloze přikládám fotodokumentaci.

V souladu s § 2629 zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník) uplatňuji právo z vadného plnění a žádám o [opravu vady / přiměřenou slevu z kupní ceny].

Žádám o písemné vyjádření k reklamaci do 30 dnů ode dne doručení tohoto dopisu v souladu s § 19 zákona č. 634/1992 Sb.

S pozdravem [Jméno, adresa, telefon, e-mail]

Přílohy: fotodokumentace ([počet] fotografií)

---

Co dělat, když developer reklamaci zamítne

Stává se. Developer řekne „to je v normě" nebo prostě neodpoví. Máte další možnosti.

1. Nezávislý znalecký posudek

Nechte si zpracovat posudek od soudního znalce v oboru stavebnictví. Stojí typicky 15 000–50 000 Kč podle rozsahu, ale je to klíčový důkaz pro jakékoliv další řízení. Náklady na posudek můžete po developerovi vymáhat, pokud se prokáže, že vada existuje.

2. Česká obchodní inspekce (ČOI)

Můžete podat podnět na ČOI. Ta sice nemůže přímo nařídit opravu, ale může developera pokutovat za porušení zákona o ochraně spotřebitele.

3. Mediace nebo rozhodčí řízení

Levnější a rychlejší než soud. Mediátor pomůže najít dohodu. Některé smlouvy s developery obsahují rozhodčí doložku – zkontrolujte to.

4. Soud

Krajní řešení, ale někdy nezbytné. Ve většině případů je v prvním stupni příslušný okresní soud. Soudní poplatek je 5 % z žalované částky (u sporů do 20 000 Kč paušálně 1 000 Kč). Řízení trvá obvykle 6–18 měsíců.

Abyste měli silnější pozici, začněte důkladnou kontrolou už při PrůvodcePředání bytu v novostavbě – checklist pro kupujícíPřečíst článek →. Vady zapsané do přejímkového protokolu se reklamují mnohem snadněji. U společných prostor reklamuje vady PrůvodceSVJ v novostavbě – fond oprav, správa a první shromážděníPřečíst článek → jako celek.

Chci najít kvalitní novostavbu od ověřeného developera

Časová osa reklamace – přehledně

Často kladené otázky

Mohu reklamovat vadu, kterou jsem nezapsal do předávacího protokolu?

Ano. Předávací protokol není jediná možnost. Zjevné vady můžete reklamovat do 24 měsíců, skryté vady do 5 let od převzetí. Protokol jen usnadňuje důkazní situaci – pokud tam vada je, developer těžko popře, že o ní věděl.

Kdo platí opravu – já nebo developer?

V záruční době platí developer. Veškeré náklady na odstranění vady nese zhotovitel (§ 2106 a § 2107 OZ). Vy nesmíte být nijak omezeni – developer nemůže požadovat, abyste si opravu zajistili sami a „poslali fakturu".

Co když developer zkrachoval nebo firma zanikla?

Složitější situace, ale ne beznadějná. Odpovědnost za vady může přejít na právního nástupce. Pokud firma zanikla bez nástupce, obraťte se na pojišťovnu (developer by měl mít pojištění odpovědnosti za vady). Poslední možností je uplatnění nároku v insolvenčním řízení.

Vztahuje se záruka i na společné prostory (chodby, garáže, výtahy)?

Ano. Společné části domu reklamuje SVJ (společenství vlastníků jednotek) jako celek. Pokud SVJ ještě neexistuje, mohou reklamovat jednotliví vlastníci. Záruční doba je stejná – 5 let od dokončení stavby.

Buďte aktivní, ne pasivní

Reklamace vady novostavby není konfrontace s developerem. Je to standardní proces, na který máte zákonný nárok. Klíč je v dokumentaci, dodržení lhůt a písemné komunikaci.

Tři pravidla, která si zapamatujte:

1. Foťte všechno – fotky jsou váš nejsilnější důkaz
2. Pište, nevolejte – ústní dohoda nemá váhu jako doporučený dopis
3. Hlídejte lhůty – 24 měsíců na zjevné vady, 5 let na skryté, 30 dní má developer na odpověď

---

Hledáte novou novostavbu od spolehlivého developera? Na novostavby.ai porovnáte přes 3 000 projektů z celé České republiky – s cenami, dispozicemi a hodnocením kvality.

Potřebujete poradit s výběrem nebo máte dotaz? Náš AI asistent vám pomůže za pár vteřin.

Chci se poradit

---

Související články

• PrůvodcePředání bytu v novostavbě – checklist pro kupujícíPřečíst článek →
• PrůvodceSmlouva o smlouvě budoucí – rizika, která developer nezmíníPřečíst článek →
• PrůvodceSVJ v novostavbě – fond oprav, správa a první shromážděníPřečíst článek →

---

Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Pro řešení konkrétního případu doporučujeme konzultaci s advokátem specializujícím se na stavební právo. Informace vycházejí z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) a zákona o ochraně spotřebitele (zákon č. 634/1992 Sb.) ve znění platném k dubnu 2026.