Reklamace vad novostavby – lhůty, postup a vaše práva

Nový byt, staré problémy – kdy a jak reklamovat

Převzali jste klíče od novostavby, nastěhovali se a za pár týdnů zjistíte: na stropě vlhká skvrna, okna netěsní, podlaha praská. Jenže developer tvrdí, že „to je v normě“. Co teď?

Reklamace vady novostavby není otázka slušnosti developera – je to vaše zákonné právo. Vyplývá přímo z občanského zákoníku a kupní smlouva ho nemůže vyloučit ani omezit (§ 1814 OZ). Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) a zákon o ochraně spotřebitele (č. 634/1992 Sb.) určují, co můžete požadovat, dokdy to musíte nahlásit a jak má developer reagovat. Tenhle článek vám dá kompletní přehled – od typů vad přes lhůty až po konkrétní kroky. Platí pro kupní smlouvy uzavřené od 6. 1. 2023; starší smlouvy se řídí dřívějším zněním občanského zákoníku.

PrůvodceSmlouva o smlouvě budoucí – rizika, která developer nezmíníPřečíst článek →

Jaké vady novostaveb existují

Ne každá vada je stejná. Zákon rozlišuje vady, které jste mohli zjistit při prohlídce, a vady skryté – a od toho se odvíjí, dokdy je musíte nahlásit.

Co je a co není vada

Pár příkladů, ať je to konkrétní:

• Trhliny ve zdi → vada, zvlášť když se rozšiřují nebo procházejí zdivem (mohou značit statický problém)
• Vlasové trhliny v omítce → obvyklý jev u novostaveb (sedání stavby), ale pokud se rozšiřují, reklamujte
• Rosení oken → záleží na kontextu – při extrémním rozdílu teplot může být normální, při běžném provozu jde o vadu
• Hluk od sousedů → pokud zvuková izolace mezi byty nesplňuje požadavky norem a projektu, je to vada

Záruční doby – kolik času máte

Tohle je klíčová informace, kterou spousta kupujících nezná nebo si ji plete.

Základní přehled lhůt

Podle občanského zákoníku:

• Skrytá vada stavby: vytknout ji musíte nejpozději do 5 let od nabytí bytu (§ 2129 odst. 2 OZ). Nabytím se rozumí zápis vlastnictví do katastru, který má účinky ke dni, kdy návrh na vklad došel na katastrální úřad.
• Pět let je ale jen krajní mez: každou vadu musíte oznámit bez zbytečného odkladu poté, co jste ji zjistili nebo při běžné péči zjistit mohli (§ 2112 odst. 1 OZ). Kdo s reklamací otálí, může o svá práva přijít, i když pět let ještě neuplynulo (Nejvyšší soud, 23 Cdo 506/2025).
• Dvouletá domněnka: projeví-li se vada do 2 let od převzetí bytu, má se za to, že ji byt měl už při převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje. Opak musí dokázat developer (§ 2129 odst. 3 OZ).
• Vybavení koupené zvlášť jako movitá věc (například spotřebiče): vadu lze vytknout do 2 let od převzetí. Vybavení, které je součástí bytu, se řídí pravidly pro byt.

Pozor na důležitý detail: smluvní záruka, kterou developer dává na stavbu nebo na jednotlivé prvky (spotřebiče, kování, kohouty), je jen navíc – vaše zákonná práva z vadného plnění nezkracuje (§ 2113 odst. 1 OZ). Ujednání, které tato práva vylučuje nebo omezuje, je vůči spotřebiteli zneužívající (§ 1814 písm. a) OZ).

Kdy lhůta začíná běžet

Lhůty mají dva různé začátky. Pět let na skrytou vadu stavby běží od nabytí vlastnictví – v katastru ke dni podání návrhu na vklad, ne od předání klíčů. Od převzetí bytu (předávací protokol) běží dvouletá doba, ve které zákon předpokládá, že vada byla už při předání. Od převzetí zpravidla běží i smluvní záruka developera, pokud ji dal (§ 2115 OZ). Výpis z katastru si proto schovejte – datum vkladu budete potřebovat.

Proto je tak důležité předávací protokol nepodcenit. Každou vadu, kterou při přejímce vidíte, do něj zapište. Co tam napíšete, máte zdokumentované od minuty nula.

Předávací protokol – první obranná linie

Při přejímce bytu máte právo projít každou místnost, každý detail. Developer vás bude tlačit, ať to „odbavíte“. Nenechte se.

Co kontrolovat při přejímce

• Stěny a stropy – trhliny, nerovnosti, vlhké skvrny
• Okna a dveře – těsnost, funkčnost kování, poškrábání skel
• Podlahy – rovnost (vodováha), praskliny, zvuky při chůzi
• Rozvody vody – tlak, teplá/studená, odtok
• Elektroinstalace – funkčnost zásuvek, vypínačů, jističů
• Obklady a dlažby – prasklé kusy, duté zvuky (poklepem)
• Balkón/terasa – spád pro odtok vody, stav zábradlí

Každou vadu zapište do protokolu a ideálně vyfoťte. Pokud developer odmítne vadu zapsat, napište to vy sami na svůj výtisk a nechte si ho podepsat.

Jak reklamaci správně podat – krok za krokem

Teď to nejdůležitější: jak postupovat, když vadu objevíte.

1. Zdokumentujte vadu

Než cokoliv pošlete developerovi:

• Foťte a natáčejte – detailní záběry vady, celkový pohled na místnost
• Zaznamenejte datum – kdy jste vadu poprvé zjistili
• Změřte, co jde – šířku trhliny, rozlohu vlhké skvrny, teplotu v místnosti
• Uschovejte důkazy – pokud něco kape, dejte pod to nádobu a foťte průběžně

2. Pošlete písemnou reklamaci

Zákon formu nepředepisuje, ale ústní oznámení těžko dokážete. Reklamujte proto vždy písemně – e-mailem s potvrzením o doručení nebo doporučeným dopisem.

Co musí reklamace obsahovat:

• Vaše identifikační údaje (jméno, adresa, číslo smlouvy)
• Přesný popis vady (kde, co, kdy zjištěna)
• Fotodokumentace
• Datum převzetí bytu a datum nabytí vlastnictví (z výpisu z katastru)
• Váš požadavek (oprava, sleva, případně odstoupení)
• Odkaz na zákonnou lhůtu: vyřízení včetně odstranění vady do 30 dnů od uplatnění reklamace

3. Počkejte na odpověď – developer má 30 dní

Podle § 19 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele (č. 634/1992 Sb.) musí prodávající reklamaci vyřídit včetně odstranění vady do 30 dnů ode dne, kdy ji uplatníte. Delší lhůta platí jen, když s ní souhlasíte. Pokud to developer nestihne, můžete od smlouvy odstoupit nebo chtít přiměřenou slevu (§ 19 odst. 4). Že se třicetidenní lhůta vztahuje i na byt od developera, dovodil Nejvyšší soud (33 Cdo 2914/2014) – rozhodoval ale ještě podle starého občanského zákoníku a novější rozhodnutí k bytům jsme nenašli.

4. Trvejte na písemném vyjádření

Developer vám musí při uplatnění reklamace vydat písemné potvrzení a po vyřízení potvrdit, jak ji vyřídil. Pokud reklamaci zamítne, musí to písemně zdůvodnit (§ 19 odst. 2 a 5 zákona o ochraně spotřebitele). „Není to vada“ bez vysvětlení nestačí.

5. Nepodepisujte souhlas s odstraněním, dokud není hotovo

Developer vás může požádat, abyste podepsali, že vada byla odstraněna. Podepište to až poté, co se osobně přesvědčíte, že oprava je skutečně v pořádku. Potvrzení o opravě je důkaz, že vada byla odstraněna. Když se vada vrátí, reklamujete ji znovu.

Co můžete požadovat

Občanský zákoník vám dává několik možností. Záleží na závažnosti vady.

Při nepodstatném porušení smlouvy (§ 2107 OZ)

• Opravu vady – developer musí vadu odstranit na vlastní náklady
• Přiměřenou slevu z kupní ceny – pokud opravu nechcete nebo ji developer nedokáže provést
• Slevu, nebo odstoupení od smlouvy – když developer vadu včas neodstraní nebo ji odstranit odmítne (§ 2107 odst. 3 OZ)

Při podstatném porušení smlouvy (§ 2106 OZ)

• Opravu vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny
• Odstoupení od smlouvy – krajní řešení, ale zákon ho umožňuje
• Které právo jste si zvolili, musíte developerovi sdělit při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po něm (§ 2106 odst. 2 OZ)

Kdy je porušení „podstatné“

Podstatné je porušení, o kterém developer už při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět, že byste smlouvu neuzavřeli, kdybyste ho předvídali (§ 2002 odst. 1 OZ). Například: nefunkční hydroizolace, statické trhliny v nosných zdech, nebo byt s výrazně menší plochou, než je ve smlouvě.

Nejčastější vady novostaveb v praxi

Některé vady se u novostaveb opakují stále dokola. Tady je deset typických – pořadí není statistika, ale přehled, na co se při kontrole bytu zaměřit. Nabídku projektů najdete na novostavby.ai.

Top 10 reklamovaných vad

1. Vlhkost a zatékání – špatná hydroizolace, netěsné spoje na balkonech
2. Trhliny ve zdech – sedání stavby, ale i konstrukční chyby
3. Vadná okna – netěsnost, rosení, nefunkční kování
4. Nerovné podlahy – odchylka nad toleranci podle ČSN 74 4505 a kupní smlouvy
5. Hluk – nedostatečná zvuková izolace mezi byty
6. Nefunkční odvětrávání – hlavně v koupelnách bez okna
7. Problémy s topením – podlahové topení nerovnoměrně hřeje
8. Špatné spárování obkladů – prasklé spáry, odpadávající obklady
9. Vadné zámky a kování – dveře se zasekávají, kliky padají
10. Elektroinstalace – nefunkční zásuvky, špatně zapojené jističe

Vzor reklamačního dopisu

Tady je šablona, kterou můžete použít. Upravte si ji podle vaší situace.

---

Předmět: Reklamace vady bytu č. [číslo] – [název projektu]

Dobrý den,

dne [datum] jsem převzal/a byt č. [číslo bytu] v projektu [název projektu] na adrese [adresa] (kupní smlouva č. [číslo smlouvy] ze dne [datum smlouvy]). Vlastnické právo bylo zapsáno do katastru s účinky ke dni [datum vkladu].

Dne [datum zjištění] jsem zjistil/a vadu: [Popis vady – kde se nachází, jak se projevuje, od kdy]

Fotografie posílám v příloze.

Uplatňuji právo z vadného plnění a žádám o odstranění vady opravou. Prosím o domluvu termínu, kdy se na ni může přijít podívat technik. Žádám o vyřízení reklamace včetně odstranění vady do 30 dnů ode dne jejího uplatnění (§ 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb.).

S pozdravem [Jméno, adresa, telefon, e-mail]

Přílohy: fotodokumentace ([počet] fotografií)

---

Co dělat, když developer reklamaci zamítne

Stává se. Developer řekne „to je v normě“ nebo prostě neodpoví. Máte další možnosti.

1. Nezávislý znalecký posudek

Nechte si zpracovat posudek od soudního znalce v oboru stavebnictví. Stojí řádově desítky tisíc korun podle rozsahu – cenu si nechte předem potvrdit. Je to ale klíčový důkaz pro jakékoliv další řízení. Náklady na posudek můžete po developerovi vymáhat, pokud se prokáže, že vada existuje. Náhradu nákladů ale uplatněte nejpozději do měsíce po konci lhůty k vytknutí vady (§ 1924 OZ).

2. Česká obchodní inspekce (ČOI)

Můžete se obrátit na ČOI. Opravu vady developerovi nenařídí, ale spor může zdarma řešit mimosoudně a pokutovat porušení informačních povinností – například když developer nevydá potvrzení o reklamaci.

3. Mediace a mimosoudní řešení sporu

Levnější a rychlejší než soud. Mediátor pomůže najít dohodu, mimosoudně spor zdarma řeší i ČOI. Spory ze smluv se spotřebitelem zákon do rozhodčího řízení nepouští, takže případná rozhodčí doložka ve smlouvě vás nezavazuje.

4. Soud

Krajní řešení, ale někdy nezbytné. Ve většině případů je v prvním stupni příslušný okresní soud. Soudní poplatek ze žaloby o peníze (třeba o slevu) je 1 000 Kč do 20 000 Kč a 5 % z částky nad 20 000 Kč do 40 milionů (položka 1 sazebníku zákona č. 549/1991 Sb.). Žaloba, jejímž předmětem není peněžité plnění – například na odstranění vady – má pevný poplatek 2 000 Kč, a pokud se týká nemovité věci, 5 000 Kč za každou (položka 4). Který z nich se použije, posoudí soud.

Abyste měli silnější pozici, začněte důkladnou kontrolou už při předání bytu. Vady zapsané do přejímkového protokolu se reklamují mnohem snadněji. Práva z vad společných částí domu mají vlastníci jednotek a SVJ je při jejich uplatňování zastupuje (§ 1196 odst. 2 OZ).

PrůvodcePředání bytu v novostavbě – checklist pro kupujícíPřečíst článek →PrůvodceSVJ v novostavbě – fond oprav, správa a první shromážděníPřečíst článek →

Chci najít kvalitní novostavbu od ověřeného developera

Časová osa reklamace – přehledně

Často kladené otázky

Mohu reklamovat vadu, kterou jsem nezapsal do předávacího protokolu?

Ano, ale viditelnou vadu musíte oznámit bez zbytečného odkladu po převzetí, jinak o práva můžete přijít. Skrytou vadu stavby oznamte hned, jak ji zjistíte, nejpozději do 5 let od nabytí. Protokol jen usnadňuje důkazní situaci – pokud tam vada je, developer těžko popře, že o ní věděl.

Kdo platí opravu – já nebo developer?

Developer – jako prodávající nese náklady na odstranění vady (§ 2106 a § 2107 OZ). Vy nesmíte být nijak omezeni – developer nemůže požadovat, abyste si opravu zajistili sami a „poslali fakturu“.

Co když developer zkrachoval nebo firma zanikla?

Složitější situace, ale ne beznadějná. Odpovědnost za vady může přejít na právního nástupce. Pokud firma zanikla bez nástupce, obraťte se na pojišťovnu (zda má developer pojištění odpovědnosti za vady, zjistíte ze smlouvy). Poslední možností je uplatnění nároku v insolvenčním řízení.

Vztahuje se záruka i na společné prostory (chodby, garáže, výtahy)?

Ano. Práva z vad společných částí domu mají vlastníci jednotek a společenství vlastníků (SVJ) je při jejich uplatňování zastupuje (§ 1196 odst. 2 OZ). Lhůta je stejná – skrytou vadu stavby je třeba vytknout do 5 let od nabytí jednotky.

Buďte aktivní, ne pasivní

Reklamace vady novostavby není konfrontace s developerem. Je to standardní proces, na který máte zákonný nárok. Klíč je v dokumentaci, dodržení lhůt a písemné komunikaci.

Tři pravidla, která si zapamatujte:

1. Foťte všechno – fotky jsou váš nejsilnější důkaz
2. Pište, nevolejte – ústní dohodu těžko dokážete, doporučený dopis ano
3. Hlídejte lhůty – viditelné vady hned při převzetí, skrytou vadu stavby nejpozději do 5 let od nabytí, podle Nejvyššího soudu má developer na vyřízení i s opravou 30 dní

---

Hledáte novou novostavbu od spolehlivého developera? Na novostavby.ai porovnáte téměř 3 000 projektů z celé České republiky – s cenami, dispozicemi a hodnocením kvality.

Potřebujete poradit s výběrem nebo máte dotaz? Náš AI asistent vám pomůže za pár vteřin.

Chci se poradit

---

Související články

• PrůvodcePředání bytu v novostavbě – checklist pro kupujícíPřečíst článek →
• PrůvodceSmlouva o smlouvě budoucí – rizika, která developer nezmíníPřečíst článek →
• PrůvodceSVJ v novostavbě – fond oprav, správa a první shromážděníPřečíst článek →

---

Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Pro řešení konkrétního případu doporučujeme konzultaci s advokátem specializujícím se na stavební právo. Informace vycházejí z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění účinném od 1. 1. 2026) a zákona o ochraně spotřebitele (zákon č. 634/1992 Sb., ve znění účinném od 20. 8. 2025), stav k 12. 10. 2026.