Daně a DPH při koupi novostavby – co zaplatíte v roce 2026

Kolik z ceny bytu spolknou daně

Kupujete novostavbu a zajímá vás, kolik z celkové ceny padne na daně? Odpověď závisí na třech věcech: velikosti bytu, tom, jak dlouho ho budete vlastnit, a kde leží. DPH tvoří největší položku – a od roku 2024 se pravidla změnila. Zde je kompletní přehled všeho, co vás čeká.

DPH u novostavby – snížená vs. základní sazba

Od ledna 2024 platí v Česku dvě sazby DPH místo původních tří. Pro bydlení je klíčová snížená sazba 12 %, která se vztahuje na byty a rodinné domy splňující limity podlahové plochy. Základní sazba zůstává na 21 %.

Kdy platíte 12 % a kdy 21 %

Rozhoduje podlahová plocha:

• Byt do 120 m² → DPH 12 %
• Byt nad 120 m² → DPH 21 %
• Rodinný dům do 350 m² → DPH 12 %
• Rodinný dům nad 350 m² → DPH 21 %

Pozor: měří se podlahová plocha celého bytu, nikoliv jen obytná plocha. Balkon, terasa ani sklep se do limitu 120 m² nepočítají – ty jsou mimo. Ale pokud máte byt 3+kk s 125 m² podlahové plochy, platíte rovnou 21 %.

Kolik to dělá v penězích

Rozdíl mezi 12 % a 21 % u bytu za 8 milionů? 720 000 Kč. To je částka, za kterou pořídíte kompletní kuchyňskou linku. Stojí za to hlídat, jestli se váš byt vejde pod hranici 120 m².

DPH je už v ceně od developera

Důležitý detail: ceny novostaveb od developerů jsou téměř vždy uvedené včetně DPH. Nemusíte nic doplatit navíc. Developer odvádí DPH státu sám. Vy jako kupující nepodáváte žádné přiznání k DPH – pokud nejste plátce DPH kupující pro podnikání.

Cena na ceníku = cena, kterou zaplatíte. Žádné překvapení. Ujistěte se, že je výše DPH explicitně uvedena ve PrůvodceSmlouva o smlouvě budoucí – rizika, která developer nezmíníPřečíst článek → – pokud se sazba změní mezi podpisem a kolaudací, může to ovlivnit výslednou cenu.

Daň z nabytí nemovitosti – neexistuje

Dobrá zpráva: daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020 a zpět se nevrátila. Dříve činila 4 % z kupní ceny, takže u bytu za 6 milionů byste zaplatili 240 000 Kč navíc. To dnes odpadá.

Při koupi novostavby v roce 2026 tedy neplatíte žádnou daň z převodu. Toto platí pro všechny nemovitosti – novostavby i starší byty.

Daň z nemovitých věcí – každoroční povinnost

Jakmile se stanete vlastníkem bytu, přibude vám každoroční povinnost: daň z nemovitých věcí. Přiznání podáváte do 31. ledna roku následujícího po nabytí vlastnictví, platíte do 31. května.

Kolik to je

Daň z nemovitých věcí se skládá z daně z pozemku a daně ze stavby. Výpočet závisí na:

• Výměře bytu (upravená podlahová plocha)
• Koeficientu obce (Praha má nejvyšší – 5,0)
• Místním koeficientu (obce si ho mohou navýšit, Praha má od roku 2024 koeficient 2)

Příklady roční daně z nemovitosti

Pozor: Praha od roku 2024 zdvojnásobila místní koeficient na 2. Roční daň v Praze tak narostla zhruba na dvojnásobek oproti předchozím letům. Brno má místní koeficient rovněž navýšený.

Nezapomeňte na přiznání

Daňové přiznání podáváte pouze jednou – v roce po nabytí vlastnictví. Pak už vám finanční úřad posílá složenku automaticky. Pokud ale změníte výměru bytu (přístavba, rekonstrukce), musíte podat nové přiznání.

Daň z příjmu při prodeji bytu – časový test

Plánujete novostavbu jako investici a budete ji za pár let prodávat? Pak vás čeká potenciálně daň z příjmu 15 % z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou.

Kdy je prodej osvobozen od daně

Od daně z příjmu jste osvobozeni, pokud splníte jednu z podmínek:

1. Bydlíte v bytě alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem (nemusíte tam mít trvalé bydliště, stačí faktické bydlení)
2. Vlastníte byt alespoň 10 let (od roku 2021 se prodloužilo z 5 na 10 let pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021)

Pokud nesplníte ani jednu podmínku, zdaníte zisk sazbou 15 % (nad 36násobek průměrné mzdy 23 %).

Příklad: investiční byt

Koupíte byt za 6 000 000 Kč v roce 2026 a prodáte za 7 500 000 Kč v roce 2029. Nebydleli jste v něm. Zisk: 1 500 000 Kč.

• Daň 15 %: 225 000 Kč
• Pokud byste počkali do roku 2036 (10 let vlastnictví): 0 Kč

Rozdíl 225 000 Kč. U dražších bytů s vyšším zhodnocením to může být výrazně víc. Kompletní přehled investičních pravidel pro rok 2026 najdete v článku PrůvodceInvestiční byt v novostavbě 2026 – co změnily nové limityPřečíst článek →.

Co snižuje základ daně

Při výpočtu zisku si můžete odečíst:

• Kupní cenu (pořizovací hodnotu)
• Náklady na zhodnocení (rekonstrukce, vybavení – doložitelné fakturami)
• Provize realitní kanceláři při prodeji
• Poplatky za právní služby spojené s prodejem

Uchovávejte všechny faktury. Každá koruna prokazatelných nákladů snižuje daňový základ. Spočítejte si návratnost investičního bytu včetně daňových nákladů v naší investiční kalkulačce.

Fond oprav a poplatky – nejsou daně, ale platíte je

Pro úplnost: při vlastnictví bytu v novostavbě platíte měsíční příspěvky do fondu oprav a poplatky za správu SVJ. Nejde o daně, ale ovlivňují vaše celkové náklady na bydlení.

U novostaveb se fond oprav typicky pohybuje mezi 15–30 Kč/m² měsíčně. U bytu 75 m² to je 1 125–2 250 Kč měsíčně. S rostoucím stářím domu tyto náklady obvykle stoupají. Podrobný rozpis měsíčních poplatků najdete v článku PrůvodceSVJ v novostavbě – fond oprav, správa a první shromážděníPřečíst článek →.

Shrnutí: kolik celkem zaplatíte na daních

Vezměme konkrétní příklad – byt 3+kk, 75 m², kupní cena 7 840 000 Kč (včetně DPH 12 %):

Za prvních 10 let vlastnictví zaplatíte na dani z nemovitosti přibližně 40 000 Kč. DPH bylo součástí kupní ceny. A pokud byt neprodáte předčasně, daň z příjmu neřešíte vůbec.

Často kladené otázky

Musím platit DPH zvlášť, nebo je v ceně od developera?

DPH je téměř vždy zahrnuto v ceně, kterou vidíte v ceníku developera. Neplatíte nic navíc. Developer jako plátce DPH odvádí daň sám. Vy jako fyzická osoba (neplátce DPH) to nijak neřešíte.

Jak dlouho musím byt vlastnit, aby byl prodej bez daně?

Pro byty nabyté od 1. 1. 2021 platí časový test 10 let. Pokud byt vlastníte déle než 10 let, prodej je osvobozen od daně z příjmu. Alternativně stačí v bytě prokazatelně bydlet alespoň 2 roky před prodejem.

Platí se u novostavby daň z nabytí nemovitosti?

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v září 2020 a od té doby nebyla obnovena. Při koupi jakékoliv nemovitosti (novostavba i starší byt) tuto daň neplatíte.

Mohu si DPH z novostavby odečíst?

Pouze pokud jste plátce DPH a kupujete byt pro ekonomickou činnost (pronájem s DPH, podnikání). Běžný kupující – fyzická osoba pro vlastní bydlení – si DPH odečíst nemůže.

Související články

• PrůvodceHypotéka na novostavbu 2026 – sazby, zálohy a jak na ni dosáhnoutPřečíst článek → – vše o financování od překlenovacího úvěru po fixaci
• PrůvodceJak koupit novostavbu v Praze 2026 – průvodce krok za krokemPřečíst článek → – průvodce koupí krok za krokem od výběru po kolaudaci
• PrůvodceNa co si dát pozor při koupi novostavby – 15 tipů z praxePřečíst článek → – nejčastější chyby a jak se jim vyhnout
• PrůvodceInvestiční byt v novostavbě 2026 – co změnily nové limityPřečíst článek → – daň z příjmu při prodeji investičního bytu
• PrůvodceSVJ v novostavbě – fond oprav, správa a první shromážděníPřečíst článek → – měsíční náklady nad rámec daní
• PrůvodceSmlouva o smlouvě budoucí – rizika, která developer nezmíníPřečíst článek → – DPH a smluvní ujednání

---

Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje odborné daňové poradenství. Daňové zákony se mohou měnit – pro aktuální stav konzultujte daňového poradce nebo finanční úřad. Údaje platné k dubnu 2026.