Daň z nemovitosti 2027: kolik zaplatíte za byt a co změní volby

V pátek 9. a v sobotu 10. října jsme volili zastupitelstva obcí a třetinu Senátu. Zastupitelstva, která z voleb vzešla, rozhodují mimo jiné o tom, kolik zaplatíte na dani z nemovitosti za svůj byt. Jenže na rok 2027 už je rozhodnuto.

Zákon to řeší datem. Vyhláška s novým koeficientem musela být platná nejpozději 1. října 2026. Nově zvolení zastupitelé mohou daň změnit nejdříve od roku 2028.

Tahle daň z nemovitosti 2027 se u stejného bytu liší několikanásobně podle toho, kde stojí. Typická novostavba 2+kk o 52 m² vyjde od 448 Kč ročně v Říčanech po 2 240 Kč v Praze 7. Níže najdete výpočet, tabulku pro Prahu a středočeská města a praktické kroky po koupi.

Na rok 2027 už je rozhodnuto

Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, má pro vyhlášky jasné pravidlo. Podle § 16a odst. 1 se pro daň ve zdaňovacím období nepřihlíží k obecně závazné vyhlášce, která nabyla platnosti po 1. říjnu předchozího roku. Pro rok 2027 tedy platí jen vyhlášky, které nabyly platnosti nejpozději 1. října 2026. Vycházíme ze znění účinného od 1. října 2025, které bylo k 5. říjnu 2026 platné.

Pro koeficienty u konkrétních nemovitostí platí ještě dřívější termín. Opatření obecné povahy musela obce poslat finančnímu úřadu do 30. června 2026 (§ 16b). Později odeslané opatření se pro rok 2027 nepoužije.

U koeficientů zná zákon jedinou výjimku (§ 16a odst. 2). Týká se opravy vadné vyhlášky po výzvě ministerstva vnitra nebo po pozastavení její účinnosti. Taková oprava musí nabýt platnosti nejpozději 17. prosince. Nové koeficienty tak zavést nejde.

Co z toho plyne:

• Koeficienty na rok 2027 jsou hotové. Zvolená zastupitelstva je nezmění, výjimkou je jen oprava vadné vyhlášky.
• Zastupitelé zvolení 9. a 10. října rozhodnou o roce 2028 a dalších. Nové vyhlášky musí být platné do 1. října 2027.
• Senát s koeficienty nemá nic společného.
• Termíny voleb vyhlásil prezident republiky rozhodnutím č. 117/2026 Sb., které zahrnuje i zastupitelstvo hlavního města Prahy a zastupitelstva městských částí. Souhrn najdete na webu ministerstva vnitra.

Ani stát na rok 2027 daň nezvyšuje. Ministerstvo financí 14. července 2026 oznámilo, že inflační koeficient pro rok 2027 zůstává 1,0. Inflace daň nezvedne.

Jak se daň z bytu počítá

Vzorec je v zákoně a spočítáte ho na kalkulačce. Pro byt v bytovém domě vypadá takto:

1. Podlahová plocha z katastru × 1,22. Koeficient 1,22 do bytu započítává podíl na pozemku pod domem (§ 10 odst. 3). Výsledek se zaokrouhlí nahoru na celé metry.
2. × sazba 3,50 Kč za m² (§ 11 odst. 1 písm. j)).
3. × velikostní koeficient obce. Zákon ho stupňuje podle počtu obyvatel (§ 11 odst. 4): 1,0 do 1 000 obyvatel, 1,4 do 6 000, 1,6 do 10 000, 2,0 do 25 000 a 2,5 do 50 000. Nad 50 000 obyvatel a ve statutárních městech je to 3,5, v Praze 4,5. Obec ho může vyhláškou zvýšit o jednu kategorii (§ 11 odst. 5). Praha tak nastavuje 5,0 pro část městských částí.
4. × inflační koeficient, pro rok 2027 tedy 1,0.
5. × místní koeficient od 0,5 do 5,0. Když ho obec nestanoví, je 1,0.

Po každém kroku se výsledek zaokrouhluje nahoru na celé koruny (§ 11d). Radnice ovlivní dva z pěti kroků: místní koeficient a zvýšení velikostního. Sazbu, koeficient 1,22 i inflaci určuje zákon a ministerstvo financí.

Kontrola na skutečném případu

Vzorec jsme ověřili na příkladu, který zveřejnil Podnikatel.cz 24. června 2026. Byt o ploše 37,3 m² v Říčanech platil za rok 2025 daň 1 209 Kč, za rok 2026 už 2 015 Kč.

Postup: 37,3 × 1,22 = 45,5, tedy 46 m². Dále 46 × 3,50 Kč × 2,5 = 402,5, tedy 403 Kč. Říčany mají velikostní koeficient 2,5, protože při zhruba 17 tisících obyvatel základních 2,0 zvýšily vyhláškou č. 3/2024 o jednu kategorii. Pak 403 × 3 = 1 209 Kč a 403 × 5 = 2 015 Kč. Obě čísla sedí na korunu.

Pro rok 2027 Říčany snížily místní koeficient na 0,8. Vzorec dává 403 × 0,8 = 322,4 Kč. Podnikatel.cz uvádí 322 Kč, zákon zaokrouhluje nahoru, tedy 323 Kč.

Kolik zaplatíte za 2+kk v Praze a ve Středočeském kraji

Spočítali jsme daň za byt o ploše 52 m², což je podle databáze novostavby.ai medián plochy bytů 2+kk v novostavbách v Praze 5 a Praze 10. Upravená plocha po vynásobení 1,22 vychází na 64 m² (63,44 zaokrouhleno nahoru). Do vlastního výpočtu dosaďte plochu z katastru, ne z inzerátu (§ 10 odst. 4).

Zdroj: vlastní výpočet podle zákona č. 338/1992 Sb. a vyhlášek ve Sbírce právních předpisů územních samosprávných celků: Praha, vyhláška č. 11/2024 ve znění novely z 11. 9. 2025, Říčany, Mníšek pod Brdy, Mladá Boleslav, Kolín, Benešov, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Úvaly, Hostivice, Jesenice, Černošice. Počty obyvatel: ČSÚ, stav k 31. 12. 2025. Stav k 5. 10. 2026.

Několik poznámek k tabulce:

• Stejný byt, pětinásobný rozdíl. Mezi Říčany (448 Kč) a Prahou 7 (2 240 Kč) je 1 792 Kč ročně. Za deset let při nezměněných koeficientech to dělá zhruba 18 000 Kč.
• Pražské řádky platí pro městskou část. Sousední části mají vlastní hodnoty, například Praha-Petrovice 5,0 a 2,0.
• Kladno: vyhlášku o místním koeficientu jsme nenašli. Ve Sbírce právních předpisů jsme k 5. 10. 2026 žádnou nenalezli. Pokud ji město nevydalo, platí 1,0 podle § 12 odst. 3. Hodnotu pro Kladno proto ověřte na městském úřadě nebo u finančního úřadu.
• Velikostní koeficient vychází z počtu obyvatel. Rozhodující je počet podle vyhlášky k zákonu o rozpočtovém určení daní ve znění účinném 1. ledna 2027 (§ 12f). Jako odhad jsme vzali údaje ČSÚ k 31. 12. 2025. Říčany (z 2,0 na 2,5) a Mníšek pod Brdy (z 1,6 na 2,0) navíc koeficient vyhláškou zvýšily o kategorii. Nejblíž hranici je Jesenice (přes 10 000 obyvatel) a Mníšek pod Brdy (přes 6 000). Pod hranici by je dostal jen pokles počtu obyvatel.
• Daň z pozemku se u bytu neplatí zvlášť. Pozemek pod domem a společné pozemky jsou započtené v koeficientu 1,22 (§ 2 odst. 2 písm. e)).
• Garážové stání se počítá zvlášť. Tabulka zahrnuje jen byt. Stání vedené jako samostatná jednotka má sazbu 14,50 Kč za m² (§ 11 odst. 1 písm. e)) a vlastní místní koeficient. V Praze je u garáží 3,0.

Chci vidět, jaké novostavby se stavějí v obcích s nižší daní – prohlédnu si novostavby v okrese Praha-východ, kam patří Říčany, v Kladně nebo v okrese Praha-západ. Přes 1 200 aktivních novostaveb najdete na novostavby.ai.

Praha: o koeficientu rozhoduje město, ne radnice čtvrti

V Praze to funguje jinak než jinde. Koeficienty stanoví jedna celoměstská vyhláška. Zastupitelstvo hlavního města ji naposledy upravilo 11. září 2025, účinnost má od 1. ledna 2026. K 5. říjnu 2026 jsme ve Sbírce žádnou pozdější úpravu nenašli.

Vyhláška nastavuje tři věci:

• Velikostní koeficient po městských částech. Většina částí má 4,5. Pětku mají například Praha 1, 3, 5, 6, 7, 8, 14, 18 a 19.
• Místní koeficient pro celé město. U bytů je to 1,5.
• Odlišný místní koeficient pro vybrané městské části. Praha 3, 6 a 7 mají 2,0, Praha 8 má 1,7. Stejných 2,0 mají i Praha-Kolovraty, Praha-Petrovice a Praha-Slivenec. Tam se použije místo městského 1,5.

Městská část si tedy hodnotu nevybírá sama. Praha 5 to v roce 2023 řešila tak, že její zastupitelé schválili záměr. Ten ale musela potvrdit celoměstská vyhláška (Pražský patriot, 20. 6. 2023). Pro Prahu 5 to znamená: o jejím koeficientu rozhodují zastupitelé hlavního města, zvolení také 9. a 10. října.

Přehled všech nabídek najdete na stránce novostavby v Praze.

Říčany a Mníšek: dva příklady, jak rychle se to mění

Dva středočeské příklady ukazují, že jedna vyhláška změní daň z bytu o stovky až tisíce korun.

Říčany zvýšily daň u bytů, jak samy uznaly, omylem. Vyhláška z 10. září 2025 stanovila místní koeficient pro „obytné budovy“ 3 a pro „ostatní zdanitelné jednotky“ 5. Město chtělo zdanit logistické a průmyslové areály. Byt v bytovém domě ale zákon řadí mezi ostatní zdanitelné jednotky, takže koeficient 5 dostali i vlastníci bytů, jak psal Podnikatel.cz. Finanční správa 24. dubna 2026 uvedla, že musela postupovat podle vyhlášky, kterou zastupitelstvo vydalo. Vyhláška na rok 2027, schválená 10. června 2026, snižuje koeficient u bytů na 0,8.

Mníšek pod Brdy zavádí koeficient pro celé město. Do roku 2026 platily v Mníšku jen koeficienty pro vybrané skupiny, mezi nimi byty nebyly, a tak pro ně platilo 1,0. Nová vyhláška z 10. června 2026 stanovuje pro celé město koeficient 2,0, účinný od 1. ledna 2027. U bytu o 52 m² to znamená zvýšení z 448 na 896 Kč. U rekreačních budov koeficient roste z 1,5 na 5,0. Koeficient pro byty vyplývá až z ustanovení pro celé město.

Poučení z Říčan platí všude: u bytu se dívejte na koeficient pro „ostatní zdanitelné jednotky“, ne pro „obytné budovy“.

Chci vědět, kdy se v novostavbě, která mě zajímá, změní cena – ať mi Hlídač cen pošle upozornění.

Co zastupitelé rozhodnou od roku 2028

Obec ovládá tři věci:

• místní koeficient pro celou obec, pro katastrální území, městskou část nebo skupinu nemovitostí, od 0,5 do 5,0 (§ 12),
• zvýšení velikostního koeficientu o jednu kategorii (§ 11 odst. 5),
• koeficient pro vymezené nemovitosti opatřením obecné povahy.

Obec nemůže měnit sazbu 3,50 Kč, koeficient 1,22 ani inflační koeficient. A pro rok 2027 už je termín 1. října pryč.

Nově zvolených zastupitelů ve vaší obci se dá zeptat na tři věci:

1. Jaký koeficient platí pro byty dnes a jaký pro rok 2027?
2. Plánují ho pro rok 2028 měnit, a o kolik?
3. Jak ověří, že vyhláška zařazuje byty do správné skupiny?

Jak zjistit koeficient ve své obci

Postup je jednoduchý:

1. Otevřete Sbírku právních předpisů územních samosprávných celků, vyhledejte obec a najděte vyhlášku s „koeficient“ v názvu. Názvy se liší, například „o výši koeficientů“ nebo „kterou se stanoví koeficienty“.
2. V textu hledejte řádek o „ostatních zdanitelných jednotkách“ nebo o místním koeficientu „pro obec“. Právě ten platí pro byt.
3. Ověřte, zda obec nezvyšuje velikostní koeficient o kategorii. Hledejte vyhlášku, která koeficient zvyšuje „o jednu kategorii“ (zmocnění je v § 11 odst. 5).
4. Nenajdete-li ve Sbírce nic, zeptejte se obecního úřadu. Teprve když obec koeficient nestanovila, platí 1,0.
5. Výsledek porovnejte s vlastním výpočtem. Použijte vzorec z oddílu Jak se daň z bytu počítá.

Pokud hledáte byt, můžete začít u měst, která v tabulce vycházejí nejlépe. Od roku 2028 se to ale může změnit. Nabídku najdete na stránkách novostaveb v okrese Praha-východ i v Praze.

Po koupi: přiznání a platba

Poplatníkem je vlastník bytu (§ 8 odst. 1). Daň se stanoví podle stavu k 1. lednu příslušného roku (§ 13b). Změny během roku se do daně nepromítnou.

Co to znamená pro kupujícího:

• Přiznání podáváte do 31. ledna. Při změně poplatníka musíte daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat (§ 13a odst. 1). Pokud jste se stali vlastníkem v roce 2026, podáváte přiznání na rok 2027 do 31. ledna 2027. Byt musí být k 1. lednu 2027 dokončený nebo užívaný (§ 7 odst. 1 písm. b)). Dokud není, daň se z něj neplatí.
• Katastr o vkladu nerozhodl do konce roku? Pak podáváte přiznání nejpozději do konce třetího měsíce po měsíci, ve kterém byl vklad zapsán (§ 13a odst. 11).
• Platba je jednorázová. Roční daň do 5 000 Kč se platí najednou do 31. května (§ 15 odst. 2). Všechny byty v naší tabulce se vejdou do tohoto limitu.
• Novostavba nemá osvobození. Zákon pro nově postavené byty žádné osvobození nezná.

Chci vybrat novostavbu s rozumnými ročními náklady – zeptám se chatu novostavby.ai, který porovná projekty podle vašeho rozpočtu a lokality.