EPBD IV: co musí splnit novostavby od 2028 a dopad na ceny

Za čtyři roky musí být každá nová budova bezemisní. Česko se na to ještě nestihlo připravit.

V květnu 2024 vstoupila v platnost směrnice EU 2024/1275 o energetické náročnosti budov – známá jako EPBD IV. Její hlavní požadavek je jednoznačný: od 1. ledna 2030 musí být každá nově postavená budova v EU takzvaně bezemisní. Pro veřejné budovy platí tento limit už od 1. ledna 2028.

Česko mělo směrnici převést do vlastní legislativy do 29. května 2026 – tento termín již uplynul a hlavní novela zákona stále chybí. Ministerstvo průmyslu a obchodu (MPO) sice vytvořilo tři expertní pracovní skupiny, ale legislativní proces se opožďuje. Developeři, kteří dnes plánují projekty s kolaudací po roce 2030, musí počítat s tím, že pravidla se změní.

Na novostavby.ai aktuálně sledujeme 1 241 aktivních projektů s 16 866 volnými byty. Dalších 146 projektů je ve fázi přípravy – a právě ty se nových pravidel dotknou nejvíc.

Co přesně znamená „bezemisní budova"

Směrnice EPBD IV definuje bezemisní budovu (zero-emission building, ZEB) takto:

• Nulové emise z fosilních paliv přímo v budově – žádný plynový kotel, žádná uhelná teplárna.
• Velmi vysoká energetická účinnost – o minimálně 10 % lepší než dnešní standard budov s téměř nulovou spotřebou energie (nZEB).
• Zbytkovou spotřebu pokrývají obnovitelné zdroje – vlastní fotovoltaika, komunitní energetika nebo napojení na účinný dálkový systém vytápění s podílem OZE.

Nejde o budovu, která nespotřebovává energii. Jde o budovu, která neprodukuje CO₂ při svém provozu a většinu energie si vyrobí sama.

Harmonogram: co platí od kdy

Klíčový bod: pro rezidenční novostavby je rozhodující rok 2030, ne 2028. Ale protože typický bytový dům se staví 2–3 roky, projekty zahajované v roce 2027 už musí nová pravidla splňovat.

Kde je Česko s přípravou

MPO od roku 2024 provozuje tři pracovní skupiny složené z odborníků z praxe, energetických specialistů a sociálních partnerů. Skupiny se scházejí zhruba jednou měsíčně a řeší:

• standard ZEB pro novou výstavbu,
• standard pro renovace (ZEBRA),
• specifika historických a architektonicky chráněných budov.

Některé dílčí požadavky se do české legislativy dostaly už v roce 2025 – prostřednictvím pozměňovacích návrhů poslanců během vlády Petra Fialy. Hlavní novelizaci zákona o hospodaření energií ale MPO stále nepředložilo.

Česko na energetickou transformaci budov směřuje desítky miliard Kč ročně – především přes dotační programy typu Nová zelená úsporám a modernizaci veřejných budov.

Co se změní pro developery: čtyři hlavní oblasti

1. Konec plynových kotlů

Bezemisní standard prakticky vylučuje plynové kotle jako primární zdroj vytápění. Alternativy jsou tepelná čerpadla, napojení na CZT s vysokým podílem OZE nebo elektrické systémy napájené z vlastní fotovoltaiky.

Trend je jasný už dnes. V roce 2025 mělo tepelné čerpadlo 34 % nově zkolaudovaných domů – oproti 28 % v roce 2024 a pouhým 5 % v roce 2010. Vzduch-voda dominuje s 92% podílem. Celkem v Česku funguje přibližně 330 000 tepelných čerpadel s kombinovaným výkonem 4,1 GW.

2. Povinná fotovoltaika

Směrnice vyžaduje instalaci solárních zdrojů na nových rezidenčních budovách do konce roku 2029 – pokud je to technicky proveditelné a ekonomicky únosné. Pro nebytové budovy nad 250 m² platí tato povinnost už od konce roku 2026.

V praxi to znamená: téměř každý nový bytový dům bude mít na střeše fotovoltaiku. Ne proto, že by to developer chtěl – ale proto, že to zákon bude vyžadovat.

3. Lepší izolace a nižší spotřeba

Bezemisní budova musí mít o minimálně 10 % nižší spotřebu primární energie než dnešní standard nZEB (třída B). To znamená silnější izolaci obvodového pláště, kvalitnější okna a řízené větrání s rekuperací jako standard.

Dnes je pro novostavby povinná energetická třída B. Po transpozici EPBD IV se referenční standard posune směrem ke třídě A.

4. Infrastruktura pro elektromobily

EPBD IV zavádí i požadavky na dobíjecí infrastrukturu:

• Rezidenční novostavby s více než 3 parkovacími místy: kabelovod ke každému stání.
• Komerční budovy: 1 dobíjecí bod na 5 parkovacích míst.
• Kancelářské budovy: 1 dobíjecí bod na 2 parkovací místa.

Pro developery bytových domů jde hlavně o předpřípravu – kabelovody v garážích, dostatečný příkon rozvodny. Samotné wallboxy si budou instalovat vlastníci.

Kolik to bude stát: dopad na ceny bytů

Přesné číslo zatím nikdo nezná – finální podoba české legislativy se teprve formuje. Odborné odhady se ale shodují: náklady na splnění bezemisního standardu navýší stavební náklady v řádu jednotek procent.

Stavební náklady v roce 2026 rostou o zhruba 6,5 % meziročně. Bytový dům stojí v průměru 10 965 Kč/m³ obestavěného prostoru. Po dvouciferném růstu cenových ukazatelů v roce 2025 (o 14 % oproti předchozímu roku) se tempo zpomaluje.

Klíčové technologie – tepelné čerpadlo a fotovoltaika – jsou dnes už nákladově optimální varianty. Úspory na energiích během životnosti budovy kompenzují vyšší pořizovací náklady. Problém není v technologii. Problém je v tom, že se mění všechno najednou: tepelné čerpadlo + fotovoltaika + silnější izolace + kabelovody pro elektromobily + povinný výpočet uhlíkové stopy.

Realistický odhad: novostavby splňující bezemisní standard budou o 3–7 % dražší než ty stavěné podle dnešních pravidel. U pražského bytu 3+kk za 10 milionů Kč to znamená 300 000–700 000 Kč navíc. Aktuální ceny novostaveb v Brně ukazují, že mimo Prahu je dopady na celkovou cenu snáze absorbovat.

Zelené prémium: proč se to kupci vyplatí

Vyšší pořizovací cena má druhou stranu – energeticky úsporné novostavby si drží hodnotu lépe než méně účinné budovy.

TrhGreen premium – proč energeticky úsporné novostavby drží cenuPřečíst článek →

Podle evropských studií:

• Byty s energetickou třídou B se prodávají přibližně o 5–15 % dráž než srovnatelné byty s třídou E – přesná výše závisí na trhu a typu nemovitosti. V Praze to může znamenat rozdíl 500 000 – 900 000 Kč na typickém bytě.
• Poptávka po energeticky úsporných novostavbách roste – české pronájmy třídy B dosahují o 6–10 % vyšších nájmů než méně účinné budovy.
• Zelené hypotéky nabízejí o 0,3–0,5 procentního bodu nižší sazbu pro třídu A nebo B. Na hypotéce 4,5 milionu Kč na 25 let to ušetří přes 300 000 Kč.
• Banky u zelených hypoték nabízejí LTV až 90 % oproti standardním 80 %.

Budovy, které už dnes splňují budoucí bezemisní standard, budou za pár let běžným referenčním bodem. Ty, které ho nesplňují, budou zastarávat rychleji.

Chci hlídat ceny novostaveb – dostanete e-mail, kdykoli se změní cena nebo dostupnost u energeticky úsporných projektů.

A co stávající budovy?

EPBD IV se zaměřuje hlavně na novou výstavbu, ale renovační vlnu neignoruje:

• Do roku 2030 musí členské státy snížit spotřebu primární energie rezidenčních budov o 16 %, do roku 2035 o 20–22 %.
• Nejhorší budovy (třída G – podle směrnice odpovídá 15 % energeticky nejnáročnějších budov v každém státě) mají prioritu.
• Každý stát musí připravit národní renovační strategii s cestou k bezemisnímu fondu do roku 2050.
• Směrnice zavádí takzvané renovační pasy – digitální plány ukazující, jak konkrétní budovu postupně dovést k bezemisnímu standardu.

Pro kupce starších bytů to znamená: energetický štítek bude mít stále větší vliv na cenu. Od roku 2027 navíc nebude možné uzavřít kupní ani nájemní smlouvu bez platného průkazu energetické náročnosti.

PrůvodceNovostavba nebo starší byt – co se víc vyplatí v roce 2026?Přečíst článek →

Na co se dívat při výběru novostavby

Pokud kupujete byt dnes a chcete, aby za 10 let nepotřeboval nákladnou modernizaci, sledujte:

1. Energetickou třídu – ideálně A, minimálně B. Novostavba s třídou C nebo horší je varovný signál.

2. Zdroj vytápění – tepelné čerpadlo nebo napojení na moderní CZT. Plynový kotel v novostavbě je signál, že developer stavěl podle starých pravidel.

3. Fotovoltaiku na střeše – pokud ji projekt nemá, zeptejte se proč. Za tři roky bude povinná.

4. Řízenou ventilaci s rekuperací – nejen komfort, ale i podmínka pro splnění bezemisního standardu.

5. Přípravu pro elektromobilitu – kabelovody v garážích, dostatečný příkon.

6. Výpočet uhlíkové stopy (GWP) – u velkých projektů nad 1 000 m² bude od roku 2028 povinný. Pokud ho developer už dnes zveřejňuje, je to znak kvality.

Chci najít energeticky úspornou novostavbu – filtrujte podle lokality, dispozice i ceny a porovnejte projekty v celém Česku.

Klíčová data: co sledovat

• Květen 2026 – termín pro transpozici EPBD IV (již uplynul, novela stále chybí).
• Konec 2026 – solární zdroje povinné na nebytových budovách nad 250 m².
• Leden 2028 – bezemisní standard pro veřejné budovy. GWP povinný nad 1 000 m².
• Konec 2029 – fotovoltaika povinná na nových bytových domech.
• Leden 2030 – bezemisní standard pro všechny novostavby. GWP pro všechny nové budovy.

Jedno je jisté: energetická účinnost přestává být konkurenční výhodou a stává se zákonným minimem. Developeři, kteří na to reagují už dnes, budou mít jednodušší povolovací procesy a atraktivnější projekty. Kupci, kteří to zohledňují při výběru, budou mít nižší provozní náklady a vyšší hodnotu nemovitosti za 10 let.

Potřebujete poradit s výběrem? Napište nám – rádi vám pomůžeme najít novostavbu, která splňuje i budoucí standard.

---

Zdroje: směrnice EU 2024/1275 (EPBD IV), MPO ČR, ČKAIT, TZB-info, Šance pro budovy. Interní data novostavby.ai k 15. 6. 2026. Článek nepředstavuje právní poradenství – finální podoba české transpozice se může lišit. Pro daňový a finanční kontext koupě novostavby doporučujeme samostatný článek.

PrůvodceDaně a DPH při koupi novostavby – co zaplatíte v roce 2026Přečíst článek →