Green premium – proč energeticky úsporné novostavby drží cenu
Energetická třída rozhoduje o ceně bytu víc než kdykoli dřív
Byt v třídě A se v Praze prodává o 8–12 % dráž než srovnatelný byt v třídě C. A o 25–35 % dráž než byt v třídě F nebo G. Tento cenový rozdíl má svoje jméno – green premium. Není to módní příplatek. Je to racionální odraz nižších provozních nákladů, lepších podmínek financování a přísnější evropské legislativy.
Podívejme se, kolik green premium reálně činí a proč se vyplatí jej zaplatit.
Co je green premium a jak vzniká
Green premium označuje cenovou prémii, kterou si na trhu velí energeticky úsporné budovy oproti méně efektivním. V Česku se týká především novostaveb v energetické třídě A a B podle průkazu energetické náročnosti budovy (PENB).
Podle dat JLL z roku 2025 dosahuje green premium u kancelářských budov s certifikací BREEAM nebo LEED 10–15 % oproti necertifikovaným. U rezidenčních novostaveb je efekt podobný. Analýza Deloitte Develop Indexu ukazuje, že projekty s třídou A mají o 5–10 % vyšší prodejnost v prvních 6 měsících od zahájení prodeje.
Tři hlavní faktory za tím stojí: nižší provozní náklady, zvýhodněné financování a regulatorní tlak EU.
Kolik ušetříte na energiích – konkrétní čísla
Tady přestávají řeči a mluví kalkulačka. Srovnejme roční náklady na vytápění a teplou vodu pro byt 75 m² v různých energetických třídách:
| Parametr | Třída A (novostavba) | Třída C (zateplený panel) | Třída G (nezateplený cihlák) |
|---|---|---|---|
| Roční topení | 8 000–12 000 Kč | 22 000–30 000 Kč | 42 000–58 000 Kč |
| Teplá voda | 5 000–7 000 Kč | 8 000–11 000 Kč | 12 000–16 000 Kč |
| Elektřina (společné) | 3 000–4 500 Kč | 5 000–7 000 Kč | 6 000–9 000 Kč |
| Celkem ročně | 16 000–23 500 Kč | 35 000–48 000 Kč | 60 000–83 000 Kč |
Rozdíl mezi třídou A a G činí 44 000–59 500 Kč ročně. Za 30 let hypotéky je to 1,3–1,8 milionu Kč. To už není kosmetický detail – to je cena garsonky v menším městě.
Oproti třídě C ušetříte ročně 19 000–24 500 Kč. Za 30 let je to 570 000–735 000 Kč. I tato částka pokryje kompletní renovaci koupelny.
Výpočet vychází z průměrných celkových cen energií pro domácnosti k lednu 2026 a referenčních hodnot spotřeby podle vyhlášky č. 264/2020 Sb.
Podrobnější srovnání provozních nákladů novostavby a staršího bytu najdete v článku 
Zelené hypotéky: banky odměňují úsporné budovy
Od roku 2024 nabízí většina českých bank zvýhodněné „zelené hypotéky" pro nemovitosti v třídě A nebo B. Konkrétní podmínky se liší, ale typicky jde o:
- Sleva na úrokové sazbě: 0,1–0,3 procentního bodu
- Nižší poplatek za zpracování: některé banky odpouštějí celý poplatek
- Rychlejší schválení: PENB třídy A zjednodušuje ocenění nemovitosti
Co to znamená v praxi? U hypotéky 5 milionů Kč na 30 let znamená sleva 0,2 p. b. úsporu přibližně 180 000 Kč na úrocích za celou dobu splácení. Při sazbě 4,5 % místo 4,7 % klesne měsíční splátka o cca 500 Kč.
Česká spořitelna, Komerční banka i ČSOB mají zelené hypotéky ve své nabídce od roku 2024. Hypoteční banka šla ještě dál a nabízí zvýhodnění i pro rekonstrukce směřující k energetické úspornosti. Raiffeisenbank zase kombinuje odpovědnou hypotéku s pojištěním nemovitosti za zvýhodněnou sazbu.
Zájem o zelené hypotéky roste. Podle České bankovní asociace tvořily v roce 2025 přibližně 15 % nově sjednaných hypoték – dvojnásobek oproti roku 2023.
Zelená hypotéka tak de facto snižuje celkovou cenu úsporné novostavby. Green premium na pořizovací ceně se částečně vrátí přes levnější financování. Více o financování novostavby – včetně zelených hypoték – najdete v našem 
Regulace EU tlačí ceny starších budov dolů
Směrnice EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) v revizi z roku 2024 stanoví jasný cíl: průměrná spotřeba primární energie rezidenčních budov musí klesnout do roku 2030 o 16 % a do roku 2035 o 20–22 %, přičemž nejméně 55 % úspor musí pocházet z renovace nejhorších 43 % budov. U nebytových budov jsou pravidla přísnější – nejhorší třída G musí být renovována na třídu F do roku 2030 a na třídu E do roku 2033.
Pro český trh to znamená zásadní věc. Vlastníci budov v třídách F a G budou muset investovat do zateplení, výměny oken a modernizace vytápění. Náklady na renovaci bytového domu se pohybují mezi 8 000–15 000 Kč/m² fasády. U panelového domu s 50 byty jde o desítky milionů korun.
Investoři tuto regulaci už započítávají. Budovy s PENB třídy G se prodávají s diskontem 15–20 % oproti srovnatelným nemovitostem v lepší třídě. A tento diskont poroste.
Naopak novostavby v třídě A nebo B jsou „future-proof" – splňují požadavky i pro horizont 2040+. Kupujete nemovitost, která nebude potřebovat nákladnou renovaci kvůli regulaci.
Chci najít úspornou novostavbu
Green premium v číslech: Praha vs. regiony
Cenová prémie za energetickou účinnost se liší podle lokality. V Praze, kde jsou ceny novostaveb nejvyšší, je green premium v absolutních číslech výraznější:
| Lokace | Průměr třída A/B (Kč/m²) | Průměr třída C/D (Kč/m²) | Green premium |
|---|---|---|---|
| Praha – centrum | 195 000–240 000 | 170 000–210 000 | +12–15 % |
| Praha – širší | 145 000–175 000 | 130 000–155 000 | +8–12 % |
| Brno | 105 000–130 000 | 95 000–115 000 | +8–13 % |
| Ostatní krajská města | 70 000–95 000 | 62 000–85 000 | +7–12 % |
Odhad na základě dat novostavby.ai k dubnu 2026. Srovnání zahrnuje pouze projekty ve fázi prodeje.
V regionech je procentuální prémie srovnatelná, ale v absolutních číslech jde o menší částky. U bytu 75 m² v Brně činí green premium přibližně 750 000–1 125 000 Kč. V Praze to může být 1 125 000–1 500 000 Kč i víc.
Aktuální cenové trendy novostaveb sledujte v našem 
Proč green premium roste – a poroste dál
Tři trendy nahrávají dalšímu růstu cenové prémie za energetickou účinnost:
1. Ceny energií zůstávají volatilní. I po stabilizaci po energetické krizi 2022–2023 jsou ceny plynu a elektřiny o 40–60 % výše než v roce 2020. Úsporná budova je pojistka proti dalším cenovým šokům.
2. ESG kritéria ovlivňují institucionální investory. Fondy a pojišťovny nakupují přednostně budovy s certifikací. Nemovitosti nesplňující ESG standardy budou mít omezenější okruh kupců – a tedy nižší cenu.
3. Generační posun v preferencích. Kupující ve věku 25–40 let řadí energetickou úspornost mezi tři nejdůležitější kritéria výběru. Podle průzkumu KPMG z roku 2025 by 62 % mladých kupujících zaplatilo víc za byt s nižšími provozními náklady.
Kombinace těchto faktorů naznačuje, že green premium bude v horizontu 5–10 let spíš růst. Starší budovy bez renovace se stanou méně obchodovatelné. Už dnes vidíme, že byty v třídě G se prodávají výrazně déle – průměrná doba na trhu je o 40–60 dní delší než u srovnatelných bytů v třídě B nebo lepší.
Pro prodávající to znamená jednoduché pravidlo: čím lepší energetická třída, tím rychlejší a výhodnější prodej. Pro kupující naopak: investice do green premium se vrací nejen na provozních nákladech, ale i na likviditě nemovitosti.
Na co se ptát při výběru úsporné novostavby
Při koupi novostavby nezapomeňte i na 
- PENB třídu celého domu, ne jen konkrétního bytu. Některé projekty uvádějí třídu B, ale jde o průměr – rohové byty mohou být v třídě C.
- Typ vytápění: tepelné čerpadlo nebo napojení na centrální zásobování? Tepelné čerpadlo nabízí nižší provozní náklady, ale vyšší fond oprav.
- Rekuperaci: nucené větrání s rekuperací sníží tepelné ztráty o 20–30 %. Ne každá novostavba ho má.
- Fotovoltaiku na střeše: sdílená FVE snižuje náklady na elektřinu společných prostor o 30–50 %.
- Certifikaci: BREEAM, LEED nebo SBToolCZ. Certifikace není povinná, ale ověřuje deklarované parametry.
Pokud si nejste jistí, na co se ptát, zkuste našeho AI poradce. Zná parametry tisíců projektů a pomůže vám porovnat konkrétní nabídky. Kompletní postup koupě krok za krokem shrnuje náš 
Chci porovnat energetické třídy novostaveb
Často kladené otázky
Co je green premium u novostaveb? Green premium je cenová prémie, kterou si na trhu velí energeticky úsporné budovy (třída A/B) oproti méně efektivním. V Česku činí přibližně 8–15 % v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti.
Vyplatí se zaplatit víc za novostavbu v třídě A? Ano. Úspora na energiích 25 000–60 000 Kč ročně, zvýhodněná hypotéka a silnější hodnota při případném prodeji – to dohromady green premium více než kompenzuje. Návratnost se pohybuje kolem 8–15 let.
Jak zjistím energetickou třídu bytu? Každý prodávaný byt musí mít průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Požadujte ho od developera nebo realitní kanceláře. Třídy se značí písmeny A (nejúspornější) až G (nejméně úsporný). Novostavby musí od roku 2022 splňovat minimálně třídu B.
Jaký je rozdíl v provozních nákladech mezi třídou A a třídou G? Pro byt 75 m² činí rozdíl přibližně 44 000–59 500 Kč ročně. Za 30 let jde o 1,3–1,8 milionu Kč. Podrobné srovnání najdete v tabulce výše.
Další užitečné články
Data vycházejí z analýzy nabídkových cen na novostavby.ai, referenčních hodnot PENB podle vyhlášky č. 264/2020 Sb. a cen energií dle ERÚ k dubnu 2026. Skutečné náklady se mohou lišit podle konkrétního projektu a spotřebitelského chování. Článek slouží jako přehled a nenahrazuje odborné poradenství.