Nový stavební zákon od 1. 7. 2026 – co se mění pro kupce

Za šest týdnů se změní pravidla hry

Prvního července 2026 má nabýt účinnosti nejrozsáhlejší reforma stavebního práva za posledních třicet let. Velká novela stavebního zákona č. 283/2021 Sb. mění způsob, jakým se v Česku povolují stavby – od struktury úřadů přes digitalizaci až po práva sousedů.

Pro kupce novostaveb i developery jde o zlomový moment. Povolení velkého bytového domu v Praze dnes trvá v průměru 14 až 18 měsíců – od podání žádosti po pravomocné rozhodnutí. U složitějších projektů se reálná doba od záměru ke kolaudaci pohybuje mezi 7 a 10 lety. Každý rok zpoždění přitom podle Ministerstva pro místní rozvoj zdraží výsledné byty o 10 až 15 %. Nový zákon slibuje, že tohle změní.

Poslanecká sněmovna novelu schválila 6. května 2026. Senát ji má projednat do začátku června. Pokud projde, pravidla se změní za šest týdnů.

Ale sliby a realita jsou v českém stavebním právu dvě různé věci. Podívejme se na konkrétní změny – co přinášejí, co berou a kde hrozí komplikace.

Jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko

Hlavním principem novely je integrace. Dosud musel stavebník obíhat desítky úřadů – stavební, památkový, životního prostředí, hasičský, dopravní. Každý vydával vlastní stanovisko, často s protichůdnými požadavky. Nově má rozhodovat jeden úřad v jednom řízení.

Tím úřadem bude Úřad rozvoje území ČR – zcela nová instituce se 14 krajskými pobočkami a 205 územními pracovišti v obcích s rozšířenou působností. Nahradí současné obecní stavební úřady, které dosud fungovaly v rámci samospráv.

Proč je to důležité? Obecní úřady byly formálně nezávislé, ale v praxi podléhaly tlaku místní politiky. Starosta, který chtěl blokovat konkrétní projekt, měl na „svůj" stavební úřad vliv. Státní úřady by měly rozhodovat nestranněji.

Háček: nové úřady začnou fungovat až 1. ledna 2027 – půl roku po účinnosti zbytku zákona. Přechodné období přinese nejistotu. Kdo bude rozhodovat v druhé polovině roku 2026? Současné úřady podle nových pravidel.

Portál stavebníka – konec papírových žádostí

Digitalizace stavebního řízení patří k nejviditelnějším změnám. Portál stavebníka – webová aplikace provozovaná Ministerstvem pro místní rozvoj – umožňuje elektronické podání žádostí, nahrávání projektové dokumentace a komunikaci s úřady v jednom rozhraní.

Namísto desítek formulářů vyplníte jeden. Systém vás provede celým procesem a automaticky identifikuje, které úřady potřebujete. Stav řízení sledujete online.

Portál funguje v omezeném režimu od roku 2024. Plný provoz pro všechny typy řízení se očekává souběžně s účinností novely. Realita je ale složitější – plná digitalizace stavebního řízení se podle harmonogramu dokončí až v roce 2031. Do té doby poběží hybridní režim, kdy část agendy zůstane na papíře.

Pro kupce novostaveb to znamená jedno: projekt, který developer zahájí dnes v digitálním režimu, by měl projít povolovacím procesem rychleji. Ale „měl by" není totéž co „projde".

Nárokové povolení – stavět se má, ne zakazovat

Nejkontroverznější změnou je filozofický posun v přístupu k povolování. Dosud stavební úřad vážil, zda stavbu povolit. Nově má hledat podmínky, za kterých stavbu povolit lze. Zamítnutí má být krajním řešením – pouze pokud nelze zajistit ochranu ostatních hodnot podmínkami nebo kompenzačními opatřeními.

V praxi to znamená:

• Úřad nemůže žádost jednoduše zamítnout kvůli formálním nedostatkům. Musí dát stavebníkovi šanci je napravit.
• Stanoviska dotčených orgánů mají nově 30denní lhůtu bez možnosti prodloužení. Pokud se dotčený orgán nevyjádří, platí fikce souhlasu.
• Veřejné zájmy, které byly posouzeny už v územním plánu, se nehodnotí znovu.

Ministryně Zuzana Mrázová to shrnula: „Stát dluží stavebníkům předvídatelné prostředí, srozumitelná pravidla a obcím kompetence pro řízení a správu svěřeného území."

Kritici ale upozorňují, že „předvídatelnost" neznamená automaticky „kvalitu". Když se 14 krajů, ochrana přírody, památková péče a požární bezpečnost sloučí pod jednu střechu, hrozí, že specializované odborné hlasy zaniknou v byrokratickém procesu.

Omezení práv sousedů – největší spor

Novela výrazně mění postavení sousedů ve stavebním řízení. A právě tady se vedou nejostřejší debaty.

Co se mění konkrétně:

V zastavitelném území nově platí předpoklad, že stavba práva sousedů nezasahuje. Pokud chce soused tvrdit opak, musí to sám aktivně doložit – břemeno důkazu se přesouvá na něj. Dosud leželo primárně na stavebníkovi.

Námitky, které „nespočívají v porušení právních předpisů, nejsou důvodné" – úřad k nim nemusí přihlížet. Paušální nesouhlas bez konkrétního právního argumentu přestává mít váhu.

U takzvaných vyhrazených staveb (velké bytové projekty nad 10 000 m² podlahové plochy) odvolání není přípustné. Soused se může bránit jedině u soudu.

Proč to developeři vítají:

Účelové obstrukce sousedů dnes dokážou zdržet projekt o měsíce i roky. Jeden nespokojený soused s dostatkem času a peněz na právníky mohl de facto blokovat výstavbu stovek bytů. Novela tyto páky oslabuje.

Proč to právníci kritizují:

Vojtěch Faltus z advokátní kanceláře Aegis Law upozorňuje na paradox: „Nadšení developerů z rychlých povolení může narazit na soudní zrušení, a to i v momentě, kdy se už staví a investovaly se miliardy." Podle něj zákon riziko neodstraňuje – jen ho přesouvá z administrativního řízení do soudních síní.

Sousedé, kteří ztratí možnost účinně namítat v řízení, budou častěji žalovat. A soudy jsou pomalejší než úřady. Výsledkem může být víc sporů, ne méně.

Velké bytové projekty jako veřejný zájem

Jedna z nejzásadnějších novinek: bytové projekty nad 10 000 m² podlahové plochy (přibližně 100 až 200 bytových jednotek) získávají status stavby ve veřejném zájmu. Spadají do kategorie takzvaných vyhrazených staveb – režimu, který dosud platil pro dálnice, železnice a energetické stavby.

Co to znamená v praxi:

• Mezitímní rozhodnutí – developer může začít stavět ještě před pravomocným povolením. Odvolání proti tomuto rozhodnutí není přípustné.
• Centrální posuzování – rozhoduje přímo Úřad rozvoje území ČR, ne místní pobočka.
• Soudní přezkum do 90 dnů – soudy musí rozhodnout ve zkrácené lhůtě.
• Zjednodušené odnětí ze zemědělského půdního fondu a jednodušší řešení kolizí s ochranou přírody.

Bytová výstavba tak poprvé v historii stojí na stejné úrovni jako ochrana přírody nebo památková péče. Pro velké developerské projekty v Praze a krajských městech je to zásadní posun.

Ale pozor – hranice 10 000 m² vylučuje menší projekty. Bytový dům s 30 byty do tohoto režimu nespadne. Martin Mintora z Deloitte Legal navíc upozorňuje, že preferenční status „nebyl v praxi dostatečně otestován". Jak rychle budou centrální úřady reálně rozhodovat, ukáže teprve čas.

Dopad na nabídku bytů – budeme stavět víc?

Klíčová otázka pro každého, kdo zvažuje koupi novostavby: přinese nový zákon víc bytů na trh?

Čísla naznačují, že nabídka nových projektů už roste. V naší databázi na novostavby.ai evidujeme přes 3 100 rezidenčních projektů po celém Česku, z toho 146 ve fázi přípravy. Za posledních 90 dní přibylo přes 800 nových projektů. Trh je živý.

V roce 2025 pražští developeři prodali 6 910 nových bytů – o 17,7 % více než rok předtím. Poptávka je silná. Problém je na straně nabídky – a tam záleží na rychlosti povolování.

Pokud novela splní, co slibuje, velké projekty by se mohly povolit do 12 měsíců místo současných 18+. Rodinné domy dokonce do 60 dnů. To by teoreticky uvolnilo desítky projektů, které dnes čekají v povolovacím limbu.

Ale nové byty povolené podle nových pravidel se na trhu neobjeví přes noc. Od povolení ke kolaudaci uběhnou minimálně 2 až 3 roky. Reálný dopad na nabídku pocítíme nejdříve v roce 2028 nebo 2029.

Mezitím se vyplatí sledovat projekty, které jsou už v prodeji nebo ve výstavbě – ty nabídkou zákon neovlivní, protože se řídí dosavadními pravidly. Projděte si aktuální nabídku novostaveb →

Co se děje kdy – přehled termínů

Co to znamená pro kupce novostaveb

Pokud právě vybíráte novostavbu, nový stavební zákon vás ovlivní nepřímo – ale výrazně.

Krátkodobě (2026–2027): Na trhu se nic zásadního nemění. Projekty, které jsou dnes v prodeji, mají povolení podle starých pravidel. Můžete kupovat bez obav z právní nejistoty. Naopak – přechodné období může některé nové projekty dočasně zpomalit, než si úřady zvyknou na nová pravidla.

Střednědobě (2027–2029): Rychlejší povolování by mělo přinést víc projektů do přípravné fáze. Developeři, kteří dosud váhali kvůli nepředvídatelnosti, začnou projektovat. Nabídka poroste – a s ní potenciálně i tlak na stabilizaci cen. Jak se ceny vyvíjejí právě teď, ukazuje TrhCenový index novostaveb Q2 2026 – Praha, Brno a celá ČRPřečíst článek →.

Dlouhodobě (2029+): Pokud reforma funguje, Česko by se mělo přiblížit evropskému standardu povolovacích lhůt. Víc bytů na trhu znamená lepší vyjednávací pozici pro kupce. Ale nezapomínejme – TrhMetropolitní plán Prahy – 350 tisíc bytů na obzoruPřečíst článek → s potenciálem 350 000 nových bytů je stejně důležitý jako stavební zákon. Bez územních plánů, které výstavbu umožní, rychlejší povolování samo o sobě nestačí.

Praktický tip: Při koupi novostavby si ověřte, v jaké fázi povolení se projekt nachází. Projekty s pravomocným stavebním povolením nesou nejnižší regulatorní riziko. U projektů „v přípravě" se zeptejte developera, zda počítá s novými pravidly – a jak to ovlivní harmonogram.

A nezapomeňte na PrůvodceDaně a DPH při koupi novostavby – co zaplatíte v roce 2026Přečíst článek → – DPH a osvobození od daně z nabytí jsou pro vaši kalkulaci stejně důležité jako rychlost povolení. Pokud zvažujete PrůvodceInvestiční byt v novostavbě 2026 – co změnily nové limityPřečíst článek →, rychlejší povolování může ovlivnit i výnosnost.

---

Nový stavební zákon je ambiciózní reforma s reálným potenciálem zrychlit výstavbu v Česku. Ale mezi zákonem a postaveným bytem leží roky práce, kapacitní limity stavebních firem a ochota úřadů změnit zaběhané postupy. Sledujte vývoj – a sledujte konkrétní projekty. Na novostavby.ai najdete přes 3 100 projektů s aktuálními cenami, dispozicemi a stavem výstavby.

Máte otázky ke konkrétnímu projektu nebo potřebujete poradit s výběrem? Napište nám přes chat →