Nový stavební zákon 2027: co změní pro kupce novostavby

Nový stavební zákon 2027 už není jen návrh. Prezident Petr Pavel podepsal novelu 17. září 2026, poté, co Sněmovna setrvala na původním znění, které Senát zamítl. Ve Sbírce zákonů ale zatím vyhlášena není.

Pro vás jako kupujícího jsou důležité tři otázky. Kdy se co změní? Týká se to bytu, který kupujete teď? A kdy se to projeví v nabídce? Politický spor tu nerozebíráme, píše o něm dost jiných redakcí. Držíme se textu zákona a úředních záznamů, stav k 5. říjnu 2026.

Kde novela stojí: podepsáno, ale nevyhlášeno

Novela je poslanecký návrh. Skupina koaličních poslanců ho podala 12. prosince 2025 a psp.cz ho vede jako sněmovní tisk 67. Cesta zákonem podle záznamu Sněmovny:

• 10. 7. 2026 – Sněmovna zákon schválila ve třetím čtení.
• 20. 8. 2026 – Senát zákon zamítl.
• 9. 9. 2026 – Sněmovna na původním znění setrvala: 105 poslanců pro, 52 proti, přítomno bylo 168 a potřeba bylo 101 hlasů (záznam hlasování).
• 17. 9. 2026 – prezident zákon podepsal.

Počty hlasů uváděné v médiích se lišily. Úřední záznam Sněmovny říká 105 proti 52.

Číslo ve Sbírce zákonů novela zatím nemá, proto ho neuvádíme. Záznam na psp.cz eviduje podpis prezidenta, ale ne vyhlášení. V přehledu Sbírky zákonů na psp.cz je poslední položka 179/2026 Sb., zpřístupněná 30. září, a stavební novela mezi nimi není.

Nezaměňujte ji s novelou č. 91/2026 Sb. Ta platí od 11. června 2026 a mění jen jedno číslo: v § 334b posunula o rok termín přechodného období pro informační systémy stavební správy (text ve Sbírce).

Časová osa nového stavebního zákona: 2026, 2027, 2028

Podle ustanovení o účinnosti (čl. LXXXV) platí zákon obecně od 1. ledna 2027. Pro vybraná ustanovení platí dřívější nebo pozdější termín.

Zdroj: znění zákona zveřejněné na psp.cz (bez čísla ve Sbírce), čl. II a čl. LXXXV, stav k 5. 10. 2026.

O první vlně rozhodne datum vyhlášení. Vyjde-li zákon ve Sbírce v říjnu, začne tato část platit 1. listopadu 2026. Vyjde-li v listopadu, bude to 1. prosince 2026.

Podle seznamu výjimek spadají do první vlny například kolaudace (§ 230 až 245), většina pravidel o soudním přezkumu staveb (§ 306 až 311) a definice stavby pro hromadné bydlení (§ 5). Povolení uplynutím lhůty (§ 212a) naopak začne platit až 1. ledna 2027.

Dřívější odhady počítaly s 1. červencem 2026. Psali jsme o tom i my v textu z května, který jsme mezitím opravili. V přijatém znění takové datum není.

TrhNový stavební zákon: co se mění pro kupce a od kdyPřečíst článek →

Týká se novela projektu, který kupujete teď?

Přechodná ustanovení řeší řízení, která k účinnosti novely neskončí. O rušení už vydaných pravomocných povolení jsme v nich nic nenašli.

U rozběhnutých řízení platí tři pravidla:

• Řízení zahájená a neskončená před účinností se dokončí podle zákona ve znění novely, není-li stanoveno jinak (čl. II, body 21 a 32).
• U povolení záměru v už zahájených řízeních stačí splnit požadavky na výstavbu podle starých předpisů, je-li to pro stavebníka příznivější (bod 31).
• Dokumentaci zpracovanou podle starých předpisů lze k žádosti o povolení použít do tří let od nabytí účinnosti (bod 42).

Zvláštní případ je velký projekt. Řízení o vyhrazených stavbách převezme od 1. ledna 2027 Úřad rozvoje území České republiky (dále jen Úřad) a dokončí je (bod 33). Developer tak může dostat nového rozhodovatele uprostřed řízení. Zákon neříká, jak rychle se nový úřad rozběhne. To je otevřená otázka, ne ustanovení.

U ostatních řízení pokračují do konce roku 2027 stávající obecní a krajské stavební úřady, zpravidla podle znění po novele. Co do té doby neskončí, převezme od 1. ledna 2028 a dokončí úřad rozvoje území kraje (bod 35).

Náš výklad, ne právní rada: kdo kupuje byt v projektu s pravomocným povolením, nese z novely podle všeho nejmenší riziko. Kdo kupuje projekt, který na povolení teprve čeká, má navíc jednu proměnnou: kdo rozhodne a podle jakých pravidel. Chci zjistit, v jaké fázi je projekt, který zvažuju – proto si projdu novostavby v Praze a developera se zeptám na stav povolení.

Velké bytové projekty: bez odvolání, ale se soudem

Novela zavádí pojem stavba pro hromadné bydlení. Je to stavba nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení a celkovou podlahovou plochou od 10 000 m² (§ 5 odst. 7). Zařazuje je mezi vyhrazené stavby. Podle důvodové zprávy k návrhu zákona jde zhruba o 100 až 200 bytů.

O takovém povolení rozhoduje Úřad a proti jeho rozhodnutí není přípustný rozklad, tedy opravný prostředek u téhož úřadu (§ 32 odst. 2). Zbývá žaloba u správního soudu. Novela mění soudní přezkum staveb obecně a pro vyhrazené stavby zavádí lhůtu:

• O žalobách ve věcech vyhrazených staveb rozhodne soud do 90 dnů (§ 309 odst. 3).
• U všech povolení záměru lze odkladný účinek navrhnout jen spolu s žalobou. Přizná-li ho soud, rozhodne ve věci nejpozději do 90 dnů (§ 308).
• Obecně soud napadené rozhodnutí nezruší, pokud by jeho zrušení způsobilo jiným osobám nebo veřejnému zájmu nepoměrně větší újmu než zamítnutí žalobci (§ 309 odst. 5).

Podle znění zákona se tedy spor o povolení takové stavby přesouvá od úřadu k soudu. Menší bytové domy pod 10 000 m² do tohoto režimu nespadají.

Zrychlí se výstavba a zlevní byty?

Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí na novystavebnizakon.gov.cz cílové lhůty: 60 dnů pro rodinné domy a 12 měsíců pro velké projekty. Jsou to cíle, ne naměřená čísla. Zákon ještě neplatí, takže je zatím nikdo naměřit nemohl.

Při jednání Senátu 20. srpna ministryně Zuzana Mrázová uvedla, že příprava většího bytového domu běžně trvá sedm až deset let, a řekla, že jde o to, zda lidem zkrátí cestu k bydlení (ČT24). Opoziční senátoři namítali, že novela neřeší nedostatek úředníků. Senátor Miroslav Plevný (STAN) upozornil, že se digitalizace odkládá až na rok 2030.

Rychlejší povolení má dostat i část menších staveb. Pokud stavební úřad nerozhodne ve lhůtě, záměr se považuje za povolený (§ 212a). To platí jen pro jednoduché stavby a stavby sítí technické infrastruktury ve zrychleném řízení. Podle přílohy č. 2 ve znění novely patří mezi jednoduché stavby rodinné domy a také bytové domy do 500 m² zastavěné plochy s nejvýše čtyřmi nadzemními podlažími, výškou do 9 m a nejvýše jedním podzemním podlažím, určené výhradně k bydlení. Většiny větších bytových projektů se to netýká.

Zlevnění zákon nezaručuje. Nové byty přibydou, až se projekt povolí, postaví a zkolauduje. Mezi povolením a hotovým bytem leží roky výstavby. Kdy se to ukáže v nabídce, zatím odhadnout nejde. Chci vědět, kdy klesne cena bytu, který sleduju – ať mi Hlídač cen pošle upozornění.

Kolaudace: kdo ji vydá a co se změní při předání

Kolaudační rozhodnutí podle novely vydává na žádost stavebníka nebo vlastníka stavby stavební úřad nebo autorizovaný inspektor (§ 230 odst. 1). Stavební úřad tedy přestává být jediným, kdo může stavbu zkolaudovat. Tato část patří do první vlny účinnosti.

Dvě další změny se kupujícího dotýkají přímo:

• Změní-li se během stavby požadavky na výstavbu nebo normy, posuzuje se stavba podle těch, které platily při podání žádosti o povolení záměru (§ 233 odst. 3). Podle našeho čtení tak developer nemusí uprostřed stavby dohánět nová pravidla.
• Odvolání proti kolaudačnímu rozhodnutí nemá odkladný účinek (§ 235 odst. 6). Podle správního řádu je rozhodnutí vykonatelné, i když se někdo odvolá. Pravomocné je až po vyřízení odvolání.

Poslední bod se může projevit ve smlouvě. Náš výklad, ne právní rada: pokud smlouva váže předání bytu na pravomocné kolaudační rozhodnutí, je dobré se developera zeptat, jestli by stačilo vykonatelné. Co kolaudace znamená a co neřeší, vysvětluje náš průvodce kolaudací novostavby. Podmínky předání pomůže pohlídat i rozbor smlouvy o smlouvě budoucí.

PrůvodceKolaudace novostavby: co to znamená pro kupujícíhoPřečíst článek →PrůvodceSmlouva o smlouvě budoucí – rizika, která developer nezmíníPřečíst článek →

Ústavní soud: nejistota, kterou nejde vyčíslit

Senátoři za Starosty chtějí podle ČRo z 30. září 2026 podat v listopadu k Ústavnímu soudu návrh na zrušení celé novely (ČRo). Podepsat ho musí aspoň 17 senátorů a klub Starostů jich podle ČRo má 18. K 5. říjnu jde o plán, ne o podaný návrh.

Starostové podle ČRo tvrdí, že novela „zavádí nerovné postavení mezi stavebníky a nahrává velkým developerům“. Ministryně Mrázová při jednání Senátu mluvila o tom, že jde o zkrácení cesty k bydlení. Rozhodnout může jen soud.

Pro vás je podstatné toto: podání návrhu zákon samo neruší. Zrušit ho může nález Ústavního soudu, který nelze předem odhadnout. Podle našeho výkladu se projektu s pravomocným povolením vydaným podle starých pravidel nic nemění. U projektů, které čekají na povolení podle nových pravidel, je to další nejistota.

Co si ověřit, než podepíšete smlouvu

Z textu novely nevyplývá, že by některý konkrétní byt zdražil nebo zlevnil. Mění ale kontext, ve kterém developer staví. Před podpisem si ověřte pět věcí:

1. Stav povolení. Má projekt pravomocné povolení záměru, nebo o něj teprve žádá? U etapových projektů se ptejte na etapu, kterou kupujete (jak etapy fungují).
2. Velikost projektu. Od 10 000 m² podlahové plochy rozhoduje Úřad v jednom stupni.
3. Rozběhnuté řízení. Pokud běží, kdo o něm rozhodne (u velkých projektů Úřad od 1. ledna 2027, u ostatních stavební úřady do konce roku 2027, pak úřad kraje) a kdy developer čeká výsledek?
4. Kolaudace. Kdo ji vydá, úřad, nebo autorizovaný inspektor, a na jaký okamžik smlouva váže předání bytu?
5. Termín a odstoupení. Co se stane, když se dokončení posune? Odpověď má být ve smlouvě, ne v ústním slibu.

Na novostavby.ai najdete přes 1 200 aktivních novostaveb. Chci si je projít – začnu u novostaveb v Praze a Brně a otázky z tohoto seznamu položím developerovi. Bude-li mi něco nejasné, zeptám se přes chat.