Daně z pronájmu bytu 2026 – paušál, odpisy a jak platit míň

Příjmy z pronájmu jsou daňově privilegované

Příjmy z pronájmu bytu mají jednu výhodu, o které se překvapivě málo mluví: neplatíte z nich sociální ani zdravotní pojištění. Žádný jiný typ příjmu fyzické osoby to v Česku neumí. Zaměstnanec odevzdá na odvodech kolem 45 % hrubé mzdy. Živnostník přes 40 %. Pronajímatel? Jen daň z příjmu – typicky 10 až 15 %.

Tři hlavní páky vám umožní daně z pronájmu bytu dál snížit:

1. Paušální výdaje 30 % – bez účtenek, bez starostí
2. Odpisy nemovitosti – papírový náklad, který snižuje základ daně bez jediné vynaložené koruny
3. DIP – nový daňový wrapper od roku 2024

Projdeme každou z nich. S konkrétními čísly, příklady a tabulkou, která ukáže, kolik reálně zaplatíte.

§9 zákona o daních z příjmů: co to znamená v praxi

Příjmy z pronájmu spadají pod §9 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Nejde o podnikání (§7), nejde o závislou činnost (§6). Toto zařazení má zásadní důsledky.

Sazba daně z příjmu:

• 15 % pro základ daně do cca 1 680 000 Kč ročně (36násobek průměrné mzdy)
• 23 % pro část nad touto hranicí

Klíčová výhoda – žádné odvody:

• Sociální pojištění: 0 % (zaměstnanec platí 6,5 %, OSVČ 29,2 %)
• Zdravotní pojištění: 0 % (zaměstnanec 4,5 %, OSVČ 13,5 %)

V praxi to znamená obrovský rozdíl. Živnostník s ročním příjmem 200 000 Kč zaplatí na dani a odvodech přibližně 80 000 – 90 000 Kč. Pronajímatel se stejným příjmem zaplatí maximálně 21 000 Kč (s paušálem). Úspora: 60 000 – 70 000 Kč ročně. Proto je pronájem jednou z daňově nejefektivnějších forem příjmu v Česku.

Paušální výdaje 30 %: kdy se vyplatí

Nejjednodušší cesta ke snížení daní z pronájmu. Nemusíte sbírat účtenky, vést podrobnou evidenci ani řešit odpisy. Jednoduše si od příjmů odečtete 30 % jako paušální výdaje.

Základní pravidla

• Výše: 30 % z hrubých příjmů z pronájmu
• Maximální strop: 600 000 Kč (paušál se tedy vyplatí při příjmech do 2 000 000 Kč)
• Žádné doklady o skutečných výdajích – stačí evidence příjmů

Příklad: byt s nájmem 17 000 Kč měsíčně

Zaplatíte necelých 1 800 Kč měsíčně na dani. A to je všechno – žádné odvody navíc.

Kdy paušál vítězí

Paušál se vyplatí u novějšího bytu bez hypotéky, kde máte nízké skutečné náklady. Byt je nový, nepotřebuje opravy, pojištění stojí pár tisíc ročně, příspěvek do fondu SVJ je minimální. V tomto scénáři skutečné výdaje snadno nedosáhnou ani 30 % příjmu.

Kdy si raději počítat skutečné výdaje

Pokud máte byt na hypotéku, platíte vysoké úroky, renovovali jste nebo máte starší nemovitost s vyššími provozními náklady – čtěte dál. Skutečné výdaje vás dostanou výrazně níž.

Skutečné výdaje: co všechno odečtete

Rozhodnete-li se pro metodu skutečných výdajů, můžete od příjmů z pronájmu odečíst celou řadu položek. Každá snižuje základ daně – a tím i výslednou daň.

Kompletní seznam uznatelných výdajů

1. Úroky z hypotéky – často největší položka. V prvních letech splácení hypotéky 3,85 mil. Kč při sazbě 4,67 % zaplatíte na úrocích přes 170 000 Kč ročně.
2. Odpisy nemovitosti – papírový náklad bez reálného výdaje (viz další sekce)
3. Pojištění nemovitosti – typicky 3 000 – 8 000 Kč ročně
4. Daň z nemovitých věcí – platíte každoročně, plně odečitatelná
5. Opravy a údržba – malování, výměna kohoutu, oprava podlahy
6. Správa nemovitosti – poplatky za správcovskou firmu, pokud ji využíváte
7. Cestovní náklady – cesty k nemovitosti za účelem kontroly nebo oprav
8. Právní služby – sepisování nájemních smluv, řešení sporů
9. Účetní služby – zpracování daňového přiznání
10. Odpisy vybavení – nábytek, spotřebiče (samostatná odpisová skupina)

Dvě důležitá upozornění

Nelze kombinovat. Paušální a skutečné výdaje nejdou použít současně. Volíte jednu metodu pro celý zdaňovací rok. Můžete ji měnit rok od roku, ale v rámci jednoho období platí jedna.

Technické zhodnocení ≠ oprava. Výdaje na technické zhodnocení přesahující 80 000 Kč v jednom roce (rekonstrukce koupelny, nová kuchyňská linka, výměna oken) nelze uplatnit jako jednorázový náklad. Zvyšují vstupní cenu nemovitosti a odepisují se společně s ní.

Odpisy nemovitosti: 30 let rovnoměrně

Odpisy jsou pro investora do nemovitostí nejmocnějším nástrojem. Jde o čistě účetní náklad – neplatíte nic, ale snižujete základ daně. Každý rok. Třicet let.

Jak to funguje

Bytové a obytné budovy spadají do 5. odpisové skupiny s dobou odpisování 30 let (rovnoměrné odpisy):

• 1. rok: 1,4 % z pořizovací ceny
• 2. – 30. rok: 3,4 % z pořizovací ceny ročně

Příklad: byt za 5 500 000 Kč

Každý rok od druhého snižujete základ daně o 187 000 Kč – aniž byste vynaložili jedinou korunu. To je daňový štít v hodnotě 28 050 Kč ročně (187 000 × 15 %).

Proč odpisy + hypotéka většinou porazí paušál

Kombinace odpisů a úroků z hypotéky vytvoří součet skutečných výdajů, který u financovaných nemovitostí prakticky vždy převyšuje paušální odpočet.

Předpoklad: roční nájem 204 000 Kč, odpisy 187 000 Kč, úroky z hypotéky 170 000 Kč, pojištění + daň z nemovitosti + ostatní 44 500 Kč.

Výsledek vypadá nereálně, ale je naprosto legální. V prvních letech splácení hypotéky je zcela běžné, že pronajímatel na dani z příjmu neplatí nic.

A navíc: daňovou ztrátu z §9 lze přenášet do dalších 5 let. Pokud v jednom roce vykážete ztrátu −197 500 Kč, můžete ji uplatnit proti budoucím příjmům z pronájmu – i kdyby skutečné výdaje v dalších letech klesly.

DIP: nový daňový wrapper od roku 2024

Od ledna 2024 existuje Dlouhodobý investiční produkt (DIP) – daňově zvýhodněný účet s odpočtem až 48 000 Kč ročně. Tento limit sdílíte s penzijním spořením a životním pojištěním.

Co DIP umí

• Investice na DIP účtu rostou bez zdanění (žádná 15% daň z výnosů)
• Odpočet od základu daně: až 48 000 Kč ročně (úspora 7 200 Kč při 15% sazbě)
• Podmínka: peníze zamknete na 10 let + věk 60

Souvislost s nemovitostmi

DIP funguje nejlépe pro nemovitostní fondy a ETF, nikoliv pro přímé vlastnictví bytu. Koupit byt přes DIP technicky lze, ale v praxi je to administrativně náročné a většina bank to nenabízí.

Praktický přínos DIP pro investory do bytů: vložte prostředky, které by jinak ležely na spořicím účtu, do nemovitostního ETF přes DIP. Kombinace přímého vlastnictví bytu (s odpisy) a DIP portfolia (s daňovým odpočtem) pokryje obě daňové výhody.

Podrobnější přehled investičních strategií najdete v článku Investiční byt v novostavbě 2026 – nové limity.

PrůvodceInvestiční byt v novostavbě 2026 – co změnily nové limityPřečíst článek →

Časté chyby pronajímatelů

Pět chyb, které pronajímatele stojí desítky tisíc ročně:

1. Automaticky volí paušál, i když se nevyplatí. Kdo má hypotéku a neřeší odpisy, přichází o stovky tisíc na daňovém štítu za dobu splácení.

2. Nevedou evidenci příjmů a výdajů. I při paušálních výdajích musíte vést záznamy o příjmech. Finanční úřad je může vyžádat zpětně za 3 roky.

3. Odečtou rekonstrukci jako jednorázový výdaj. Technické zhodnocení nad 80 000 Kč v jednom roce se neodečítá najednou – vstupuje do odpisové základny a odepisuje se po celou zbývající dobu.

4. Vůbec neřeší odpisy. Každý rok bez uplatněných odpisů je ztracený daňový štít 28 050 Kč (u bytu za 5,5 mil.). Za 29 let se to nasčítá na přes 800 000 Kč.

5. Neohlásí příjmy z krátkodobého pronájmu. Airbnb a podobné platformy od roku 2025 automaticky hlásí finančnímu úřadu údaje o hostitelích (směrnice DAC7). Zapomenout na přiznání už není „neviditelné".

Kolik reálně zaplatíte – přehledně

V nejběžnějším scénáři – jeden investiční byt financovaný hypotékou – neplatíte prvních 5 – 8 let na dani z pronájmu vůbec nic. Poté efektivní sazba postupně roste, ale zůstává hluboko pod tím, co byste platili u jakéhokoliv jiného příjmu.

Srovnejte si to: zaměstnanec odvede přibližně 45 % hrubé mzdy. Živnostník kolem 40 %. Pronajímatel s hypotékou v prvních letech? Nula. A ani později nepřesáhne 10 – 15 %.

Související články

• Investiční byt v novostavbě 2026 – nové limity – LTV 70 %, výnosy podle dispozic a strategie financování
• Daně a DPH při koupi novostavby 2026 – DPH sazby, daň z nemovitosti a časový test při prodeji
• Výnos z pronájmu bytu 2026 – kompletní kalkulace – hrubý vs. čistý výnos, cash-on-cash, ROE
• Koupit, nebo pronajímat? – co vám kalkulačky neřeknou
• Jak koupit novostavbu v Praze – průvodce koupí krok za krokem

---

Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje odborné daňové poradenství. Daňové zákony se mohou měnit – pro aktuální stav konzultujte daňového poradce nebo finanční úřad. Údaje platné k červenci 2026.