Cizinci kupují čtvrtinu bytů v Praze – kdo jsou a co to mění

Milion cizinců, čtvrtina kupujících – a pražský trh to cítí

V Česku žije přes 1,07 milionu cizinců – zhruba desetina populace (Ministerstvo vnitra, Q1 2025). Většina z nich potřebuje bydlet. A stále více z nich nekupuje jen jako investici, ale jako domov.

Podle dat realitních kanceláří tvoří cizinci až 25 % klientů v Praze (ČT24, RE/MAX Alfa). U nových developerských projektů v Praze a Brně bývá podíl ještě vyšší. Developerské firmy hlásí, že 28 % kupujících tvoří investoři včetně zahraničních (Pražský deník).

Jaký dopad to má na ceny? Kdo jsou tito kupující? A mají čeští zájemci o novostavbu vůbec šanci?

Kdo jsou zahraniční kupující v Česku

Zahraniční kupce v Česku nelze házet do jednoho pytle. Motivace, preference i rozpočet se výrazně liší podle původu:

Slováci – nejpočetnější skupina. Jazyková blízkost, společná historie a volný pohyb po EU z nich dělají přirozené účastníky českého trhu. Kupují byty k bydlení i jako investici. Preferují panelové i cihlové byty, cena hraje klíčovou roli.

Ukrajinci – druhá nejpočetnější skupina cizinců v ČR. Od roku 2022 výrazně přibyli. Kupují především menší byty k bydlení – 1+kk a 2+kk. Často v panelových domech na sídlištích, kde je cena za m² nejnižší.

Němci a Rakušané – investoři zaměření na příhraniční regiony. Pražské ceny jsou pro ně stále zajímavé v porovnání s Mnichovem nebo Vídní. Kupují v centru Prahy i v Karlových Varech.

Západoevropané, Izraelci a Američané – zaměřují se na prémiové nemovitosti. Preferují historické cihlové domy v centru Prahy (Praha 1, Praha 2) a luxusní novostavby. Rozpočet často přesahuje 10 milionů Kč.

Asiati (Vietnamci, Číňani) – etablovaná komunita s generační přítomností v ČR. Kupují byty k bydlení i jako zázemí pro podnikání. Preferují dostupnější lokality.

Proč cizinci kupují v Česku – a proč právě teď

Praha je v evropském srovnání stále relativně dostupná. Průměrná cena novostavby v Praze – kolem 175 tisíc Kč/m² – odpovídá zhruba 7 000 EUR/m². V Mnichově zaplatíte dvojnásobek, ve Vídni o 40 % více.

Hlavní motivy zahraničních kupujících:

• Cenová arbitráž. I po zdražení posledních let zůstává Praha levnější než srovnatelné středoevropské metropole. Investiční výnos z pronájmu (3,5–4,5 % hrubě) převyšuje Berlín nebo Amsterdam.
• Stabilita a právní jistota. Česko má fungující katastr nemovitostí, transparentní vlastnická práva a členství v EU. Pro investory z nestabilnějších regionů je to zásadní.
• Kvalita života. Praha se pravidelně umisťuje v žebříčcích kvality života v první desítce evropských měst. Bezpečnost, dopravní infrastruktura a kulturní nabídka lákají expaty k dlouhodobému usazení.
• Vzdělání a práce. Mezinárodní školy, tech firmy a regionální centrály korporátů přitahují profesionály, kteří po příjezdu hledají vlastní bydlení.

Jak zahraniční poptávka ovlivňuje ceny novostaveb

Každý kupující, který vstoupí na trh, zvyšuje poptávku. V Česku se ročně staví kolem 32 000 bytů, zatímco poptávka dosahuje 40 000–50 000. I relativně malý přírůstek kupujících proto tlačí ceny nahoru.

ČNB v analýze z roku 2025 konstatovala, že migrace přispívá k růstu cen nemovitostí. Zvýšená populace převyšuje počty dokončených bytů na celém území ČR. To platí zejména v Praze, kde se koncentruje největší podíl cizinců.

Konkrétní dopady:

• V prémiových lokalitách (Praha 1, Praha 2, Vinohrady) zahraniční kupující přímo konkurují českým zájemcům. Hotovostní nákupy bez hypotéky jim dávají výhodu při výběrovém řízení.
• V novostavbách developeři hlásí, že zahraniční zájemci často kupují ještě před zahájením stavby – off-plan, v první fázi prodeje, kdy jsou ceny nejnižší.
• Ve středním segmentu (Praha 4–9) je vliv cizinců menší. Většina zahraničních kupujících se zaměřuje buď na prémiový segment, nebo na nejlevnější nabídku.

Chci najít dostupnou novostavbu v Praze

Mýty vs. realita: skutečný rozsah zahraničního vlastnictví

Kolem zahraničních kupujících koluje řada mýtů. Data říkají něco jiného:

Mýtus: „Cizinci vlastní většinu bytů v Praze.“ Realita: Podle analýzy společnosti Dataligence (iROZHLAS, 2023) tvoří investiční byty ve vlastnictví cizinců zlomek celkového fondu. Drtivá většina investičních bytů patří českým občanům. Cizinci bez trvalého pobytu v ČR vlastní řádově jednotky procent bytového fondu.

Mýtus: „Cizinci skupují byty a nechávají je prázdné.“ Realita: Většina zahraničních kupujících byty buď obývá, nebo pronajímá. Prázdné spekulativní byty existují, ale nejsou specifikem zahraničních vlastníků – stejný vzorec vykazují čeští investoři.

Mýtus: „Kdyby cizinci nekupovali, byty by byly dostupné.“ Realita: Problém dostupnosti bydlení má strukturální příčiny – nedostatečná výstavba, zdlouhavé povolovací procesy a rostoucí stavební náklady. I kdyby ze dne na den zmizela veškerá zahraniční poptávka, ceny by klesly o jednotky procent, ne o desítky.

Důležité upozornění: Katastr nemovitostí eviduje pouze trvalé bydliště vlastníka, nikoliv státní občanství. Statistiky proto podceňují skutečný podíl cizinců – člověk se slovenským občanstvím a trvalým pobytem v Praze se v katastru jeví jako „tuzemec.“

Co může český kupující udělat

Pokud kupujete novostavbu a konkurujete zahraničním zájemcům, několik praktických rad:

Rychlost rozhodování. Zahraniční investoři – zejména ti, kdo kupují za hotové – rozhodují rychle. Pokud váháte týdny, byt zmizí. Mějte předschválenou hypotéku, abyste mohli jednat v řádu dnů.

První fáze prodeje. Registrujte se u developerů pro oznámení o nových projektech. Off-plan ceny bývají o 10–15 % nižší. Developer preferuje rychlé uzavření – a hypotéka s předschválením je pro něj stejně dobrá jako hotovost.

Méně exponované lokality. Praha 9 (Vysočany), Praha 10 (Hostivař) nebo Praha 13 (Stodůlky) nabízejí novostavby za 100–130 tisíc Kč/m² – o třetinu levněji než centrum. Zahraniční kupující se sem orientují méně.

Středočeský kraj. Brandýs nad Labem, Říčany nebo Jesenice nabízejí novostavby za 80–110 tisíc Kč/m² s dojezdem do Prahy do 30 minut. Zahraniční poptávka je zde minimální. Aktuální nabídka novostaveb ve Středočeském kraji potvrzuje, že cenový rozdíl oproti Praze zůstává výrazný.

Chci porovnat novostavby mimo centrum

Regulace zahraničního vlastnictví: co platí v Česku a v Evropě

Česko nemá žádné omezení pro nákup nemovitostí občany EU. Pro občany mimo EU platí reciproční princip – pokud český občan může kupovat nemovitosti v dané zemi, platí to i naopak.

V praxi to znamená, že nemovitosti v Česku může koupit prakticky kdokoliv. Některé evropské země přistoupily k regulaci:

• Dánsko vyžaduje trvalý pobyt pro koupi nemovitosti
• Švýcarsko omezuje nákupy cizinci kvótami (Lex Koller)
• Kanada v roce 2023 zavedla dvouletý zákaz nákupu pro nerezidenty
• Nový Zéland zakázal nákup existujících nemovitostí cizinci v roce 2018

V české politické debatě se téma omezení zahraničního vlastnictví pravidelně objevuje, ale žádný konkrétní legislativní návrh zatím nebyl předložen. Členství v EU navíc omezuje možnosti regulace pro občany členských států.

Výhled: poroste zahraniční poptávka dál?

Ano – a to ze dvou důvodů:

Demografický tlak. Počet cizinců v ČR stabilně roste. Za posledních pět let přibylo přes 300 tisíc lidí. Většina z nich je ekonomicky aktivní a po prvních letech nájmu začíná uvažovat o koupi.

Investiční atraktivita. Praha nabízí kombinaci cenové dostupnosti (v evropském srovnání), výnosnosti z pronájmu a kapitálového zhodnocení (ceny rostou 5–10 % ročně). Pro zahraniční fondy i individuální investory je to zajímavá kombinace.

Česká vláda zároveň plánuje zvýšit kapacitu výstavby – metropolitní plán Prahy počítá s potenciálem 350 tisíc nových bytů v příštích dekádách. Otázka je, zda se podaří zvýšit nabídku rychleji, než roste poptávka – domácí i zahraniční.

Sledujte vývoj cen a dostupnosti novostaveb na novostavby.ai.

Chci se poradit o koupi novostavby