Stavební povolení na minimu – digitalizace selhává, ceny rostou

61 613 povolení za rok 2025 – o 14,5 % méně než rok předtím

Čísla Českého statistického úřadu mluví jasně: v roce 2025 bylo v Česku vydáno 61 613 stavebních povolení. Meziročně je to pokles o 14,5 %. Propad zasáhl všechny kraje bez výjimky – od Ústeckého (–3,6 %) po Královéhradecký (–22,2 %).

Za propadem stojí zpackaná digitalizace stavebního řízení. Systém spuštěný 1. července 2024 nefungoval. Premiér Fiala odvolal vicepremiéra Bartoše. Vláda vyhlásila nové tendry. A v prosinci 2025 odsunula plnou digitalizaci až na konec roku 2030.

Mezitím se v Česku staví méně. A každý byt, který nebyl povolen, se za 2–3 roky nepostaví. Důsledek je jednoduchý: méně nabídky, vyšší ceny.

Co se stalo s digitalizací stavebního řízení

Časová osa problému:

1. července 2024 – Spuštění nového digitálního systému pro stavební řízení. Od prvního dne hlásí úřady výpadky, chybějící funkce a nemožnost pracovat s dokumenty.

Říjen 2024 – Vláda odvolává vicepremiéra Ivana Bartoše, který měl digitalizaci na starosti. Zavádí přechodné legislativní období a vyhlašuje nové tendry na systém.

2025 – Úřady pracují v hybridním režimu: část agendy digitálně, část papírově. Nejistota brzdí rozhodování. Počet vydaných povolení padá o 14,5 %.

Prosinec 2025 – Vláda schvaluje novelu stavebního zákona, která prodlužuje přechodné období o tři roky – do konce roku 2030.

Červen 2026 – Průzkum CEEC Research mezi 961 zástupci obcí a krajů ukazuje, že 65 % z nich považuje stav digitalizace za problematický. Pouze pětina negativní dopady nepociťuje.

Proč méně povolení znamená dražší byty

Souvislost mezi stavebními povoleními a cenami bytů je přímá, ale zpožděná. Od povolení ke kolaudaci uplyne typicky 2–3 roky. Pokles povolení v roce 2025 se proto plně projeví na trhu v letech 2027–2028.

V Česku se ročně dokončí kolem 32 000 bytů. Odhadovaná roční poptávka je 40 000–50 000 bytů (Knight Frank, Cushman & Wakefield). Deficit je chronický – a pokles povolení ho prohlubuje.

Konkrétní čísla z Prahy to ilustrují nejlépe. Ve třetím čtvrtletí 2025 bylo v hlavním městě zahájeno jen 599 bytů – propad o 76 % meziročně (ČSÚ, Kurzy.cz). V celém roce 2025 zahájila Praha výstavbu výrazně méně bytů než v předchozích letech.

Při pražské průměrné ceně novostavby kolem 175 tisíc Kč/m² a meziročním růstu 5–10 % každý rok zpoždění ve výstavbě znamená pro kupujícího statisíce navíc.

Chci najít dostupnou novostavbu ještě za dnešní ceny

Praha vs. regiony: kde je situace nejhorší

Dopady poklesu povolení nejsou rovnoměrné. Praha, která trpí největším nedostatkem bytů, paradoxně čelí nejkomplikovanějšímu povolovacímu procesu.

V prvním čtvrtletí 2026 se situace začíná mírně zlepšovat. V březnu 2026 bylo vydáno 5 497 povolení – meziročně o 13,4 % více (ČSÚ). Jde ale o srovnání s extrémně slabým základem roku 2025. K návratu na úroveň let 2022–2023 má trh daleko.

Co říká novela stavebního zákona

Novela schválená vládou před Vánoci 2025 přináší několik změn:

Princip jednoho řízení. Stavebník podá jednu žádost na jeden úřad. Odpadá kolotoč mezi stavebním úřadem, památkáři, hasiči a životním prostředím. V praxi to má zkrátit povolovací lhůtu – ale pouze pokud úřady zvládnou nový proces.

Princip nárokovosti. Pokud stavební záměr splňuje všechny podmínky, musí být povolen. Úřad nemůže zamítnout žádost z důvodů, které nesouvisejí s ochranou veřejného zájmu. To by mělo omezit obstrukce sousedů a aktivistů.

Zkrácení lhůt. Nesporná povolení mají být vydána jako první úkon v řízení. U jednoduchých staveb to může znamenat povolení v řádu týdnů místo měsíců.

Prodloužení přechodného období. Plná digitalizace se odkládá na konec roku 2030. Do té doby běží hybridní režim.

Šéf České komory autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT) Robert Špalek novelu kritizoval slovy, že je „horší než zpackaná digitalizace“ (Česká justice, leden 2026). Obává se, že nová pravidla přinesou další chaos v přechodném období.

Důsledky pro kupujícího: co dělat v roce 2026

Praktické dopady pro toho, kdo chce koupit novostavbu:

Čekání na „správný moment“ se nevyplatí. Pokles povolení v letech 2024–2025 způsobí výpadek nabídky v letech 2027–2028. Ceny s vysokou pravděpodobností porostou dál. Kdo kupuje v roce 2026, kupuje za nižší cenu než za rok nebo dva.

Sledujte zahájené projekty. Projekt, který má vydané stavební povolení a zahájil výstavbu, má jistotu dokončení. Oproti tomu projekt „v přípravě“ může čekat na povolení měsíce i roky. Ptejte se developera na stav povolení – ne jen na vizualizace.

Regiony nabízejí rychlejší výstavbu. Mimo Prahu je povolovací proces zpravidla kratší. Projekty ve Středočeském kraji, Brně nebo Plzni se mohou dostat na trh rychleji než srovnatelné pražské projekty.

Pozor na projekty „na zelené louce.“ Developer, který teprve žádá o územní rozhodnutí, může čekat na povolení i 3–5 let. V dnešním stavu digitalizace se lhůty nezkracují – spíše naopak.

Kde hledat naději: první signály zlepšení

Není to jen špatné zprávy. Několik pozitivních signálů existuje:

Březnová data 2026 ukazují meziroční růst vydaných povolení o 13,4 %. Je to odraz od dna, nikoliv návrat na normál – ale trend je správným směrem.

Ministerstvo pro místní rozvoj v průzkumu z jara 2026 uvádí, že se digitalizace „postupně zlepšuje.“ Úřady si zvykají na nový systém. Potíže se přesouvají z technických problémů k personálním – chybí proškolení pracovníci.

Umělá inteligence v úřadech. Průzkum MMR naznačuje, že úřady věří v budoucí pomoc AI při zpracování stavebních žádostí. Je to zatím na úrovni přání, nikoliv reality – ale signalizuje to ochotu modernizovat.

Metropolitní plán Prahy identifikuje rozvojové plochy pro 350 tisíc bytů. Pokud se podaří zrychlit povolování, kapacita pro výstavbu existuje. Více o metropolitním plánu v našem článku o 350 tisících bytech.

TrhMetropolitní plán Prahy – 350 tisíc bytů na obzoruPřečíst článek →

Kolik bytů bude chybět

Jednoduchý výpočet: Česko potřebuje 40 000–50 000 nových bytů ročně. V roce 2025 bylo zahájeno 35 819. To je deficit 4 000–14 000 bytů za jediný rok. Kumulativní deficit za posledních pět let se odhaduje na desítky tisíc.

Každý chybějící byt zvyšuje tlak na ceny stávající nabídky. Každý měsíc navíc v povolovacím procesu zpomaluje reakci nabídky na poptávku.

Pro kupující novostaveb to znamená jedinou věc: nabídka se v nejbližších dvou letech nezlepší. Kdo čeká na pokles cen způsobený zvýšenou nabídkou, bude čekat dlouho.

Chci se poradit o správném načasování koupě