První byt v novostavbě – průvodce pro mladé kupující do 36 let

Co si za svůj první plat skutečně koupíte

Medián mzdy v Česku je 45 523 Kč měsíčně. Medián ceny bytu 1+kk v novostavbě je 5,6 milionu korun. To znamená, že průměrný mladý člověk potřebuje na bydlení víc než 10 ročních platů. Znějí ta čísla odrazově? Nemusí. Pokud vám ještě nebylo 36 let, máte v rukou kartu, kterou starší kupující nemají – a celý systém je nastavený tak, abyste ji využili.

Na trhu je právě teď přes 2 100 volných bytů 1+kk a 5 200 bytů 2+kk v novostavbách. Vstupní ceny začínají pod 2 miliony korun v regionech a kolem 4,3 milionu v dolním kvartilu celostátně. Tento průvodce vám ukáže, kolik přesně potřebujete naspořit, kde hledat a čemu se vyhnout.

Vaše největší výhoda: hypotéka s 10% akontací

Česká národní banka stanovuje, že banky mohou financovat maximálně 80 % hodnoty nemovitosti. Ale pro žadatele mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení, platí výjimka: LTV až 90 %. V praxi to znamená jediné – místo 20 % vlastních peněz vám stačí 10 %.

Podívejte se, jaký je to rozdíl v korunách:

U mediánového bytu 1+kk za 5,6 milionu korun to je rozdíl 560 000 Kč – tedy zhruba rok šetření navíc, který nemusíte čekat.

Co musíte splnit

• V roce podání žádosti vám nesmí být 36 nebo více let.
• Byt musí sloužit k vašemu vlastnímu bydlení, ne k pronájmu.
• Banka stále posuzuje vaši bonitu – příjem, stabilitu zaměstnání, existující závazky.

Pro srovnání: kdo kupuje třetí a další nemovitost (investiční byt), potřebuje od dubna 2026 minimálně 30 % vlastních peněz. Podrobnosti v článku o zpřísnění LTV pro investory. O tom, jak banky počítají bonitu, píšeme v průvodci hypotékou na novostavbu.

TrhČNB zpřísňuje – LTV 70 % pro investory od dubna 2026Přečíst článek →PrůvodceHypotéka na novostavbu 2026 – sazby, zálohy a jak na ni dosáhnoutPřečíst článek →

Státní podpora: co reálně funguje v roce 2026

Pojďme si říct upřímně – žádný státní program vám první byt nezaplatí. Ale několik nástrojů vám cestu zkrátí.

Stavební spoření

Stále nejúčinnější nástroj pro budování akontace. Státní příspěvek činí 1 000 Kč ročně (5 % z vkladu, max. 20 000 Kč/rok). Za 6 let spoření s příspěvkem a úroky nasbíráte kolem 130 000–145 000 Kč. Není to milion, ale jako doplněk vlastních úspor to pomůže. A hlavně – banky na stavební spoření hledí příznivě při posuzování bonity.

Program Vlastní bydlení (SFPI)

Státní fond podpory investic (dříve SFRB) nabízel zvýhodněné úvěry na bydlení s úrokem kolem 2 %. Navíc šlo odpustit 30 000 Kč z jistiny za každé narozené dítě. Program byl bohužel ukončen v roce 2022 kvůli vyčerpání rozpočtu. Sledujte sfpi.cz – pokud se znovu otevře, je to jedna z nejlepších možností.

Daňový odpočet úroků z hypotéky

U hypoték sjednaných od roku 2021 si můžete odečíst zaplacené úroky až do 150 000 Kč ročně. Při 15% sazbě daně to znamená úsporu až 22 500 Kč za rok. Při vyšší sazbě (23 %) dokonce přes 34 000 Kč. Za 30 let splácení to jsou statisíce korun.

Kolik potřebujete vydělávat: realistický rozpočet

Při sazbě kolem 4,7 % a splatnosti 30 let vypadá kalkulace takto:

Poučka: Splátka by neměla přesáhnout 40 % čistého příjmu domácnosti. Pokud kupujete jako pár s celkovým čistým příjmem 60 000 Kč, měsíční splátka do 24 000 Kč je udržitelná. Jako jednotlivec s mediánovým platem (čistých ~35 000 Kč) zvládnete splátku kolem 14 000 Kč – to odpovídá hypotéce asi 2,7 milionu.

Nezapomeňte: k akontaci připočtěte ještě 200 000–500 000 Kč na dokončení bytu (kuchyň, podlahy, osvětlení, stěhování). Novostavby se běžně předávají ve standardu, který nezahrnuje kuchyňskou linku. O celém procesu předání píšeme v průvodci rezervací u developera.

PrůvodceRezervace bytu u developera – poplatek, smlouva a vaše právaPřečíst článek →

Kde hledat: nejdostupnější lokality

Praha – cena za metr rozhoduje

I v Praze existují rozdíly. Průměrná cena za m² u bytů 1+kk a 2+kk se liší podle městské části až o 30 %:

Praha 9 a Praha 10 nabízejí nejlepší poměr cena–dostupnost. Obě části mají dobrou návaznost na metro a stovky volných bytů. Praha-východ (mediánová cena 1+kk/2+kk kolem 8,5 milionu) je o poznání levnější za metr (145 000 Kč/m²), ale počítejte s delším dojížděním.

Mimo Prahu – pod 5 milionů

V regionech pořídíte novostavbu 1+kk nebo 2+kk za zlomek pražských cen:

Pro úplný přehled prohledejte aktuální nabídku malých dispozic.

5 chyb, které kupující prvního bytu opakují

1. Podepíšou rezervaci bez schválené hypotéky

Developeři požadují rezervační poplatek 50 000–200 000 Kč. Pokud banka hypotéku zamítne, o peníze přijdete. Vždy si nejdřív nechte udělat nezávazné posouzení bonity – většina bank i brokerů to dělá zdarma.

2. Napnou rozpočet na maximum

Banka vám schválí splátku, kterou „ještě zvládnete". Ale neví o vašich plánech na rodinu, o tom, že auto bude potřebovat výměnu, ani o dalších výdajích. Nechte si rezervu alespoň 20 % příjmu nad splátku. Při sazbě 4,7 % se za 5 let splátka nezmění. Ale váš život ano.

3. Nepočítají s dokončením

Byt v novostavbě se běžně předává ve standardu – bez kuchyně, bez světel, často bez podlah v koupelně. Dokončení stojí 200 000–500 000 Kč podle dispozice a nároků. Tento výdaj se nedá financovat hypotékou – musíte ho mít připravený zvlášť.

4. Neověří developera

Není developer jako developer. Zkontrolujte: Má kolaudační historii? Staví v termínech? Co říkají lidé, kteří od něj koupili dřív? Projděte recenze, navštivte dokončené projekty. Podrobněji v průvodci koupí novostavby.

PrůvodceJak koupit novostavbu v Praze 2026 – průvodce krok za krokemPřečíst článek →

5. Ignorují DPH a poplatky

Ceny novostaveb se uvádějí včetně DPH – ale jen do určité výměry. U bytů nad 120 m² se na nadlimitní metry vztahuje 21 % DPH místo snížené sazby. Garáže a sklepy se daní samostatně. Detaily najdete v průvodci DPH u novostaveb.

PrůvodceDaně a DPH při koupi novostavby – co zaplatíte v roce 2026Přečíst článek →

Od nuly ke klíčům: váš časový plán

Celý proces od rozhodnutí po nastěhování trvá realisticky 6–18 měsíců u dokončeného projektu, nebo 2–4 roky, pokud kupujete ve fázi výstavby. Více o smlouvách a rezervačním procesu najdete v našem průvodci.

PrůvodceRezervace bytu u developera – poplatek, smlouva a vaše právaPřečíst článek →

Kde najít nejlepší nabídky právě teď

Na novostavby.ai sledujeme přes 3 100 projektů s aktuálními cenami. Filtrujte podle dispozice, lokality a rozpočtu – uvidíte jen byty, které jsou reálně v prodeji.

Dva tipy na závěr:

1. Hlídejte projekty ve fázi přípravy. Byty se často prodávají nejlevněji na začátku prodeje, před zahájením stavby. Ceny v průběhu výstavby rostou.
2. Srovnávejte cenu za m², ne celkovou cenu. Byt za 5 milionů o 45 m² (111 000 Kč/m²) je lepší koupě než byt za 4,8 milionu o 35 m² (137 000 Kč/m²).

Nebojte se toho. Koupě prvního bytu je velké rozhodnutí, ale s 10% akontací a správnou přípravou je dosažitelnější, než se zdá.

Chci najít svůj první byt | Chci se poradit