Build-to-Rent v Česku 2026 – co mění nájemní bydlení

4 100 bytů v rukou fondů – a za dva roky dalších 3 400

Nájemní bydlení v Česku přestalo být nouzovým řešením. V roce 2026 se stalo standardem – a za jeho proměnou stojí institucionální investoři. V Praze aktuálně vlastní fondy a investiční společnosti přes 4 100 moderních bytů. Dalších 2 300 se staví nebo rekonstruuje. A v příštích dvou letech má do výstavby vstoupit dalších 3 400 jednotek.

Čísla pocházejí z analýzy společnosti Remspace (Q1 2026). Objem investic do institucionálního nájemního bydlení v prvním čtvrtletí dosáhl 143 milionů eur – to je čtvrtina všech realitních transakcí v Česku za dané období.

Trend má název Build-to-Rent (BTR). Na rozdíl od klasických developerských projektů, kde se byty prodávají jednotlivým kupujícím, BTR projekty staví investor s cílem byty dlouhodobě pronajímat. Co to znamená pro vás – ať už kupujete, nebo hledáte nájem?

Co je Build-to-Rent a proč roste právě teď

BTR je model, kdy developer staví celý bytový dům výhradně k pronájmu. Byty se neprodávají. Vlastníkem zůstává fond nebo investiční skupina, která dům provozuje jako celek – se správou, údržbou a jednotným standardem.

V západní Evropě funguje BTR déle než dekádu. Ve Velké Británii tvoří institucionální nájemní byty přes 10 % nové výstavby. V Německu je tento podíl ještě vyšší. Česko dohání zpoždění – a tempo je rychlé.

Proč právě teď? Tři faktory:

• Nedostupnost vlastnického bydlení. Průměrná cena novostavby v Praze překročila 175 tisíc Kč/m² (novostavby.ai, červen 2026). Pro běžnou domácnost s mediánovým příjmem znamená koupě 2+kk hypotéku na hranici toho, co banka schválí.
• Klesající výnosy z komerčních nemovitostí. Kanceláře a retail přinášejí nižší výnosy než před pandemií. Rezidenční sektor nabízí stabilnější cash flow.
• Demografická změna. Generace 25–35 let odkládá koupi bytu. Nájemní bydlení přijímá jako dlouhodobou volbu, ne přechodnou fázi.

Kdo v Česku BTR staví a kolik to stojí

Mezi nejvýznamnější hráče na českém BTR trhu patří:

• Heimstaden – švédský fond, v Praze provozuje přes 1 400 bytů. Zaměřuje se na panel i novostavby.
• Mint Investments – český developer s portfoliem nájemních bytů v Praze 3 a Praze 7. Kombinuje BTR s komerčním mixem.
• CPI Property Group – jeden z největších vlastníků rezidenčních nemovitostí ve střední Evropě. V portfoliu má tisíce bytů v Praze i regionech.
• Round Hill Capital – mezinárodní fond, v Česku vstoupil do nájemního sektoru akvizicemi bytových domů.

Institucionální nájem v Praze meziročně zdražil o více než 14 % (Kurzy.cz, Q1 2026). Průměrné nájemné v profesionálně spravovaných BTR projektech se pohybuje kolem 380–450 Kč/m² měsíčně – tedy o 15–25 % výše než tržní průměr.

Za vyšší cenu nájemník dostává: profesionální správu, údržbu v ceně, společné prostory (fitness, coworking, střešní terasa) a flexibilnější podmínky smlouvy.

Jak BTR ovlivňuje ceny bytů k prodeji

Když fond koupí celý bytový dům ještě před dokončením stavby, zmizí z trhu desítky až stovky bytů naráz. Developer má jistý odbyt. Individuální kupující přijde o možnost koupit.

Podle Pražského deníku třetina nových bytů v Praze zmizí z trhu ještě před zahájením stavby – část z nich právě do rukou institucionálních investorů. To snižuje nabídku dostupnou běžným kupujícím a vytváří tlak na růst cen.

Na druhou stranu BTR zvyšuje celkovou nabídku bydlení. Fond, který staví 200 nájemních bytů, nepřidává byty na prodejní trh – ale přidává je na trh nájemní. Pro ty, kdo si koupi nemohou dovolit, to znamená více možností.

Chci najít dostupnou novostavbu k prodeji

Co BTR znamená pro nájemníky

Profesionálně spravované nájemní bydlení se liší od pronájmu od individuálního vlastníka:

Výhody:

• Standardizovaná kvalita – byty odpovídají jednotnému standardu dokončení
• Profesionální správa – závady řeší správcovská firma, ne majitel-amatér
• Společné prostory – fitness, prádelna, kolárna, někde i coworking nebo střešní terasa
• Transparentní podmínky – jasná nájemní smlouva, předvídatelné zvyšování nájemného
• Stabilita – institucionální vlastník nemá důvod byt prodat pod nájemníkem

Nevýhody:

• Vyšší nájemné – 15–25 % nad tržním průměrem
• Méně prostoru pro individuální úpravy – standardizace znamená méně flexibility
• Korporátní přístup – komunikace přes systém, ne osobně s vlastníkem

Pro rodiny s dětmi nebo páry, kteří plánují dlouhodobě zůstat na jednom místě, může být BTR stabilnější alternativou než pronájem od fyzické osoby. Pro ty, kdo chtějí bydlet levněji a nevadí jim kompromisy, zůstává klasický pronájem výhodnější.

Kde v Praze BTR projekty najdete

BTR se v Praze koncentruje do několika oblastí:

• Praha 3 (Žižkov, Vinohrady) – Mint Investments zde provozuje několik projektů. Lokalita láká mladé profesionály.
• Praha 7 (Holešovice) – průměrná cena novostavby 223 400 Kč/m² (e15.cz, 2026). BTR fondy zde vidí potenciál v kombinaci kultury a dopravní dostupnosti.
• Praha 8 (Karlín, Libeň) – nejrychleji rostoucí čtvrť Prahy. Karlín se za dekádu proměnil z průmyslové zóny v tech hub s prémiovou rezidenční výstavbou.
• Praha 5 (Smíchov) – s projektem Smíchov City přibývají tisíce nových bytů, část směřuje do nájemního sektoru.
• Praha 9 (Vysočany, Hloubětín) – cenově dostupnější alternativa s dobrou dostupností metra.

Mimo Prahu se BTR teprve rozbíhá. Brno zaznamenává první projekty, ale objem je zatím zlomkový oproti hlavnímu městu.

Chci porovnat novostavby v Praze

Překážky růstu: povolení, pozemky, banky

Růst BTR v Česku brzdí tři hlavní faktory:

Stavební povolení. Počet vydaných povolení klesl na nejnižší úroveň od roku 1999 (Deník.cz). Digitalizace stavebního řízení nefunguje podle očekávání – vláda posunula její plné zavedení až na rok 2030. Každý nový bytový dům prochází stejným zdlouhavým procesem, ať už jde o prodej, nebo pronájem.

Ceny pozemků. V atraktivních pražských lokalitách tvoří pozemek 25–35 % celkových nákladů projektu. Pro BTR, kde se investice vrací pomaleji než u prodeje, je vysoká cena pozemku zásadní překážka.

Bankovní financování. České banky nemají s BTR bohaté zkušenosti. Financování nájemních projektů je konzervativnější než u klasického developmentu – vyžaduje vyšší vlastní kapitál a delší dobu návratnosti.

Přesto objem investic roste. Q1 2026 s objemem 143 mil. EUR ukazuje, že zahraniční fondy tyto překážky překonávají – a čeští developeři se učí.

Kupovat, nebo pronajímat v éře BTR

BTR nemění základní rovnici: vlastnictví bytu buduje majetek, nájem ne. Co se mění, je kvalita nájemní alternativy.

Pokud kupujete novostavbu jako investici k pronájmu, BTR je váš konkurent. Profesionálně spravovaný fond nabídne nájemníkovi lepší servis, než zvládne individuální pronajímatel. Hrubý výnos z pronájmu v Praze se pohybuje kolem 3,5–4,5 % ročně – po odečtení správy, údržby a daní zbývá kolem 2,5–3 %.

Pokud kupujete k vlastnímu bydlení, BTR vás přímo neovlivňuje. Nepřímo ale ano – fondy skupují byty ještě před prodejem, což zmenšuje nabídku a tlačí ceny nahoru.

Pokud hledáte nájem, BTR rozšiřuje vaše možnosti. Zaplatíte více, ale dostanete předvídatelnost a standard, které individuální pronájem často nenabízí.

Chci se poradit o koupi novostavby

Co čekat v dalších letech

Institucionální nájemní bydlení v Česku je na začátku. V západní Evropě tvoří BTR 15–20 % nové rezidenční výstavby. V Česku je to zatím jednotky procent – ale dynamika je jasná.

Do roku 2028 by v Praze mělo přibýt dalších 3 400 institucionálních nájemních bytů. Pokud se podaří zrychlit povolovací procesy a banky začnou BTR financovat ochotněji, tempo se ještě zrychlí.

Pro český trh to znamená posun k modelu známému ze západní Evropy: vlastnictví pro ty, kdo na něj dosáhnou, kvalitní profesionální nájem pro ostatní. Otázka zní, zda nabídka poroste dostatečně rychle, aby tlačila nájemné dolů. Nebo jestli institucionální hráči pouze nahradí individuální pronajímatele na vyšší cenové hladině.

Sledujte vývoj cen a nabídky novostaveb v reálném čase na novostavby.ai.